很多購房者買房就是為了更快住進新房，而不少開發(fā)商卻以各種理由推脫責(zé)任，不按時交付房屋，這是令購房者頗為頭疼的事。開發(fā)商延期交房違約金怎么計算？律霸小編將在下文中為您解答。

一、逾期交房違約金標準的規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十六條　當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條　商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

二、逾期交房約定的違約金過高該怎么辦?

我國《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以適當減少?！痹摋l規(guī)定確立了違約金數(shù)額的調(diào)整規(guī)則，也就是說過分高于實際損失，確實可以依據(jù)司法手段突破當事人約定將其“削低”，那么具體又是依據(jù)怎樣的標準來進行“削低”的呢?

在司法實踐中，各個法院和仲裁機構(gòu)判斷違約金是否過分高于損失，一般都與守約方的實際損失相比?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》第29條第二款規(guī)定：“當事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的”過分高于造成的損失”。同時《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成損失的30%為標準適當減少?！?/p>

然而真實情況是，如何認定開發(fā)商逾期交房對購房者造成的損失一直以來在司法實踐中都是一個難點，因為很多時候無法認定購房者損失，沒有一個度，也就無從比較是否過分高于或是過分低于了。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條：如果合同中對逾期交房違約金未作約定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

三、違約金調(diào)整中的舉證責(zé)任分配

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當事人因違約金的過高或者過低而請求法院予以調(diào)整的，法院應(yīng)以造成的損失為基礎(chǔ)進行調(diào)整。而要確定損失的大小，便首先面臨一個舉證責(zé)任分配問題，即哪方對損失的大小承擔舉證責(zé)任?一種觀點認為，實際遭受損失的大小只有遭受損失一方才知道，另一方不可能舉證證明對方實際遭受的損失有多少，故應(yīng)當由遭受損失一方就其遭受的損失承擔舉證責(zé)任。另一種觀點則認為，遭受損失一方?jīng)]有義務(wù)舉證證明自己損失的大小，而應(yīng)當由另一方對損失的大小承擔舉證責(zé)任。

1、“誰主張，誰舉證”是一項基本的舉證責(zé)任分配規(guī)則，除非法律有特別規(guī)定，否則均應(yīng)當由主張方承擔舉證責(zé)任。在當事人請求人民法院對約定的違約金進行調(diào)整的情況下，仍應(yīng)當由主張調(diào)整違約金的一方承擔舉證責(zé)任。但應(yīng)注意的是，主張調(diào)整違約金一方承擔舉證責(zé)任的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過分高于或低于實際造成的損失，損失的大小只是其承擔舉證責(zé)任范圍的一部分。

2、法律之所以賦予一方當事人請求法院對約定的違約金進行調(diào)整的權(quán)利，是為了避免雙方約定的違約金過高或者過低而造成當事人權(quán)利義務(wù)的失衡，體現(xiàn)的是民法上的“公平”原則。但如果將舉證責(zé)任強加在遭受損失一方身上，在其難以舉證證明損失大小的情況下由其承擔不利后果，其本身便難謂“公平”，與法律規(guī)定此項制度的本意背道而馳。因此，第一種觀點實不足取。

以上就是小編為大家?guī)淼拈_發(fā)商延期交房時，關(guān)于違約金的計算內(nèi)容。實踐中，開發(fā)商逾期交房的話，業(yè)主可以要求退房，同時要求開發(fā)商承擔違約責(zé)任。希望這些內(nèi)容對你有所幫助，您如有不明白的地方，可以咨詢律霸網(wǎng)站相關(guān)律師，他們會根據(jù)您的情況，為您解決實際問題。

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