農(nóng)村房屋的買賣受到較嚴格的限制，一般僅限于經(jīng)集體經(jīng)濟組織允許后，農(nóng)村房屋可在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部買賣，不允許城市的單位和個人到農(nóng)村購地建房或直接購房，否則該買賣行為可能無效。那么，究竟哪些農(nóng)村房屋買賣合同無效呢？我們一起在下文中進行了解。

一、哪些農(nóng)村房屋買賣合同無效

1、產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。

3、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利，屋所有人出賣房屋時侵犯優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應認定無效。在《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對這類合同，應因違反國家政策而認定為合同無效。

5、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓或買賣司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、什么樣的農(nóng)村房屋買賣無效

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人對農(nóng)村房屋享有所有權，對宅基地享有合法的使用權。按照物權法中所有權的基本理論，應對其所有房屋享有完全處分的權能。根據(jù)房地一體的原則，房屋宅基地使用權在買賣中一并發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以，應當允許農(nóng)村房屋出售，但應當禁止宅基地使用權單獨轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。

由于農(nóng)村房屋的性質(zhì)比較特殊，因此在購買的時候受到了一定的限制，就有可能導致當事人之間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同是無效的。具體哪些農(nóng)村房屋買賣合同無效，上文中已經(jīng)做出了講解，更多相關知識您可以咨詢律霸張家口律師。

農(nóng)村自建房屋買賣合同范本

農(nóng)村房屋買賣合同無效怎么辦 ?

農(nóng)村房屋買賣合同法律問題 ?