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鑒于農(nóng)村房屋的價(jià)格要遠(yuǎn)低于城市的房屋，且農(nóng)村的居住環(huán)境也比較好，同時(shí)，有時(shí)還會(huì)遇到拆遷的“好事”，所以，不少人都會(huì)不顧風(fēng)險(xiǎn)而選擇購買農(nóng)村房屋。那在我國，購買農(nóng)村房屋的風(fēng)險(xiǎn)是什么呢？現(xiàn)在我們一起在下文中進(jìn)行了解。

一、購買農(nóng)村房屋的風(fēng)險(xiǎn)是什么

我國目前的法規(guī)和政策是不允許農(nóng)民房買賣的，除非是同一集體組織的村民。因此，農(nóng)民房買賣會(huì)存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，主要有：

1、房產(chǎn)可能是違法建筑。

村民建造農(nóng)民房應(yīng)當(dāng)辦理相應(yīng)的證書，深圳常見的是“兩證一書”，即建房土地使用證、建筑許可證和居民興建住宅用地批準(zhǔn)通知書。現(xiàn)在關(guān)外買賣的農(nóng)民房，有些是村民私下?lián)尳ǖ模緵]有合法建造的手續(xù)。

在實(shí)踐中，還有村民和合作方使用早已過期的證書、或者是超過證書規(guī)定面積私下加建的，這些都屬于違法建筑。如果是違法建筑，這種風(fēng)險(xiǎn)非常大，可能被政府強(qiáng)制拆除，將來拆遷，政府也可能不給予補(bǔ)償。如果該房屋能夠辦理房產(chǎn)證書(綠本)，表明政府對(duì)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利是認(rèn)可的，一般不會(huì)是違法建筑。

2、農(nóng)民房無法過戶，不能將房產(chǎn)證辦至買房人的名下。

即使買房人簽了購房合同付完房款，并且實(shí)際搬遷進(jìn)去一直居住，但按照目前國土局的作法，這種房產(chǎn)不能辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。農(nóng)民房買賣的現(xiàn)象在深圳特別是關(guān)外還比較多，只要原先的買房人沒有異議，買房人也可以一直居住下去。根據(jù)我國法律的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，由于農(nóng)民房沒法過戶，因此，即使買房一直在居住，但這個(gè)房產(chǎn)其實(shí)一直是原建房人的房產(chǎn)。

3、房產(chǎn)買賣合同可能會(huì)被認(rèn)定為無效。

理由是農(nóng)民房轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而宅基地使用權(quán)交易是法律所禁止的。關(guān)于農(nóng)民房買賣合同是否有效的問題，這個(gè)在理論上還有不同看法，有認(rèn)為有效的，也有認(rèn)為無效的。

但在司法實(shí)踐中，如果買房人是本地集體組織戶口的村民，可以認(rèn)定合同有效;如果買房人是城鎮(zhèn)戶口居民或者非當(dāng)?shù)貞艨诘拇迕竦囊话阏J(rèn)定合同無效。

二、農(nóng)村房買賣的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

農(nóng)村房屋買賣程序流程如下：

1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意。

2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。

3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。

4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。

5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

其實(shí)，在我國，法律對(duì)農(nóng)村房屋的買賣活動(dòng)是分情況處理，就好比城市居民與農(nóng)村居民買農(nóng)村房屋就存在很大的法律差異。鑒于這些復(fù)雜的情況，建議您在買農(nóng)村房屋時(shí)，最好是去咨詢一下專業(yè)的律師，讓律師根據(jù)您的具體情況，為您出謀劃策。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸海口律師。

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