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在實(shí)踐中，很多人都不清楚，為什么同樣是買賣農(nóng)村房屋而引發(fā)的糾紛，有些法院就承認(rèn)它的效力，而有些法院則會(huì)否認(rèn)它的效力。那在一般情況下，當(dāng)事人進(jìn)行農(nóng)農(nóng)村房屋買賣的效力是怎樣的呢？要是你也不是很清楚的話，請(qǐng)閱讀下面的文章進(jìn)行了解吧。

一、農(nóng)村房屋買賣的效力是怎樣的

農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。理由是：

1、合同法將合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無(wú)效的依據(jù)是《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，該 通知的發(fā)文機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院辦公廳，而非國(guó)務(wù)院，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。

2、土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立 法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無(wú)效的依據(jù)也違反立法本意。

3、從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。

4、我國(guó)新通過的《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第32條規(guī)定，“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。”該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。 該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命 之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

二、買賣農(nóng)村房屋有法律效力么

要看農(nóng)村房屋買賣是否有法律效力就要看是否按照法定的流程進(jìn)行買賣，具體買賣農(nóng)村房屋的流程如下：

1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意。

2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。

3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。

4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。

5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

實(shí)踐中，很多農(nóng)村房屋一般都沒有房產(chǎn)證，這樣的房屋能否買賣，對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定經(jīng)常會(huì)引發(fā)各種各樣的糾紛。因此，建議要是想要購(gòu)買農(nóng)村房屋的話，一定要考慮清楚，此時(shí)自己需要承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。至于農(nóng)村房屋買賣的效力，上文中已經(jīng)做出了分析介紹，更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸鹽城律師。

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