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業(yè)主對建筑物所享有的權利是有所區(qū)分的，并不是一概而論。因為每個業(yè)主所享有的權利包括共有權和專有權，這也就是建筑物區(qū)分所有權的構成部分，即共有部分和專有部分。共有是全體業(yè)主享有的，專有是業(yè)主只對自己空間特有的權利。

建筑物區(qū)分所有權是我國物權法專章規(guī)定的不動產(chǎn)所有權一種形態(tài)。所謂建筑物區(qū)分所有權，指的是權利人即業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產(chǎn)生的管理權的結合?！段餀喾ā芬?guī)定 的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，與有些國家規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權是同一概念，加上“業(yè)主的”三個字，是因為“業(yè)主”、“物業(yè)”的含義已經(jīng)為人們所熟悉，為了便于人們理解，故將建筑物區(qū)分所有權之前加了“業(yè)主的”三個字。為了敘述方便，以下稱建筑物區(qū)分所有權。需要注意的是，《建筑物區(qū)分所有權解釋》對業(yè)主進行了擴大解釋，即基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。

建筑物區(qū)分所有權的構成

一、基本內容

根據(jù)《物權法》規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，包括了三個方面的基本內容：一是對專有部分的所有權。即業(yè)主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的;也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情;還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對建筑區(qū)劃內的共有部分享有共有權。即每個業(yè)主在法律對所有權未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內道路、綠地、公用設施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權利;對建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權利。三是對共有部分享有共同管理的權利，即有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業(yè)主大會進行管理。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權三個方面的內容是一個不可分離的整體。在這三個方面的權利中，專有部分的所有權占主導地位，是業(yè)主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。如果業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權利則也一并轉讓。業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權的同時，也必須履行相應的義務。如行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益，像裝修房子時不能破壞建筑物的整體結構;在住宅里面不得存放易燃易爆等危險物品;對公共部分行使共有權時，要遵守法律的規(guī)定和業(yè)主委員會的約定;認繳建筑物共有部分的維護資金等。

二、建筑物區(qū)分所有權之專有部分

建筑物區(qū)分所有權將建筑物的特定部分作為所有權的標的，嚴格而言，與物權客體須為獨立物，以及一物一權主義原則不相符合。但是依社會觀念，一建筑物區(qū)分為若干部分，各有該部分的所有權，應為常有之事，而且這樣也不妨礙物權的公示，無害于交易安全?；谖餀嗫腕w的獨立性原則，區(qū)分所有的專有部分，須具備一定條件，才可以在作為建筑物區(qū)分所有中專有權的客體。這些條件如下：

(1)須具有構造上的獨立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構造上，可以加以區(qū)分并與建筑物的其它部分隔離。

(2)須具有使用上的獨立性，即被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要界定標準，應為該區(qū)分的部分有無獨立的出入門戶。

(3)能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當為專有部分的組成部分。

通過本文，可以知道建筑物區(qū)分所有權的構成部分。隨著社會的發(fā)展，城市人口劇增，建筑物現(xiàn)在都上呈向上發(fā)展的趨勢，建筑物區(qū)分所有權問題也日漸突出，因此我國法律作出了建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定，業(yè)主對建筑物所享有的權利包括共有部分和專有部分。