【為您推薦】平南縣律師 ? 寧晉縣律師 ? 鲅魚(yú)圈區(qū)律師 ? 浦江縣律師 ? 茶陵縣律師 ? 科爾沁區(qū)律師 ? 江安縣律師 ??

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱發(fā)展，幾乎全民都被卷入了房屋買(mǎi)賣(mài)的浪潮中，其中既有城鎮(zhèn)居民，也有農(nóng)村居民。但是，我國(guó)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)法律規(guī)定是怎么樣的，農(nóng)村房產(chǎn)交易究竟有沒(méi)有法律保障，這是買(mǎi)賣(mài)雙方都十分關(guān)注的熱點(diǎn)。律霸網(wǎng)的編輯就來(lái)為大家聊一聊這個(gè)特點(diǎn)話題。

目前，我國(guó)法律體系中沒(méi)有一部專門(mén)法律來(lái)規(guī)范農(nóng)民的房屋所有權(quán)，只是在一些行政規(guī)章中對(duì)農(nóng)村房屋問(wèn)題作了規(guī)定。如國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣(mài)的通知》(以下稱《通知》)第二條第二款：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。

還如2004年11月國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》(以下稱《意見(jiàn)》)規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”，從這些規(guī)定中似乎可以看出城鎮(zhèn)居民購(gòu)置農(nóng)村住宅是違法的。但是在一些全國(guó)人民代表大會(huì)頒布的基本法律中并沒(méi)有嚴(yán)格的禁止農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，如根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，該規(guī)定表明法律并未禁止農(nóng)民出租、出賣(mài)住房，而是在農(nóng)村村民出賣(mài)住宅以后，農(nóng)民喪失了再申請(qǐng)宅基地的權(quán)利。同時(shí)，《物權(quán)法》第155條規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或消滅時(shí)，應(yīng)及時(shí)辦理變更登記或注銷登記手續(xù)”，該條款也表明了宅基地是可以轉(zhuǎn)讓的。

因此從上述的條款中可以看出我國(guó)的基本法沒(méi)有禁止農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)。而且從法律的效力上看，《物權(quán)法》和《土地管理法》是基本法，屬于上位法，上述的《通知》和《意見(jiàn)》是行政規(guī)章，是國(guó)務(wù)院的下屬部門(mén)作出的規(guī)章，屬于下位法，其效力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及基本法的效力，因此可以認(rèn)為法律是允許農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)。

在司法實(shí)踐中，法官對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定無(wú)效的原因，在于我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)和政策對(duì)該問(wèn)題的規(guī)定出現(xiàn)了不統(tǒng)一和不協(xié)調(diào)。

目前，涉及到農(nóng)民房屋所有權(quán)的法律只是零星的散落在《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》和《土地管理法》中，而我國(guó)現(xiàn)有的用來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的法律如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》等都是用來(lái)系統(tǒng)的闡述城市房屋所有權(quán)的問(wèn)題。

與此同時(shí)，散落在上述幾部法中關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題的法條也出現(xiàn)了沖突，例如根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。根據(jù)該條款，只有“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”的情況下，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)才可以轉(zhuǎn)讓，因此可以認(rèn)定農(nóng)村村民不能處分自己的房屋。而《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，依據(jù)該條款規(guī)定，法律又允許農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)自己的房屋。因此這種互相矛盾的法條導(dǎo)致了在處理同類案件時(shí)候，法官可以援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同條文，也會(huì)作出截然不同的判決結(jié)果。

《物權(quán)法》草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán)，從草案規(guī)定可看出，草案允許農(nóng)村房屋出售。該草案第272條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第273條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí)，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。由此可見(jiàn)，草案對(duì)房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系采用地隨房走。

土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故該條不適用于宅基地，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)也違反立法本意。

因?yàn)檎匾坏﹦潛芙o村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過(guò)出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。

國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)是采取嚴(yán)格的政策，而宅基地與耕地性質(zhì)不同，經(jīng)過(guò)合法報(bào)批，宅基地上已建造了建筑物或附著物，一般不會(huì)再恢復(fù)到耕地性質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)政策并無(wú)抵觸。

宅基地使用證書(shū)是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門(mén)頒發(fā)的，只有當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門(mén)對(duì)宅基地使用證書(shū)的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用證書(shū)是違法的，而且，有可能構(gòu)成犯罪。

當(dāng)然，最好能讓當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門(mén)在原宅基地使用證書(shū)上改成你的名字或者給你頒發(fā)新的宅基地使用證書(shū);如果不能，不必強(qiáng)求。因?yàn)閺牡怯浿贫鹊脑O(shè)定目的來(lái)看，登記的作用在于公示，即世人周知該權(quán)利的存在。登記是房屋所有權(quán)的變動(dòng)宣示，而非房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同所形成的法律關(guān)系必須要件，沒(méi)有辦理過(guò)戶登記并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

如果你打算在購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋以后進(jìn)行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面積范圍內(nèi)翻建，不能擴(kuò)建到附近耕地面積范圍。如果擴(kuò)建需要占用耕地、田地面積，則需經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)審批，如果未經(jīng)審批就增加建筑占地面積，則增加的部分就是非法建筑。

農(nóng)村房屋的所有權(quán)人能夠用來(lái)證明自己對(duì)房屋享有所有權(quán)的證書(shū)一般是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門(mén)頒發(fā)的宅基地使用證書(shū)。這個(gè)證書(shū)只能證明被該證書(shū)記錄的人享有宅基地的使用權(quán)。從另一個(gè)角度看，也不存在將房屋建立在其他人享有使用權(quán)的宅基地之上的可能性，所以，這個(gè)證書(shū)同時(shí)也能證明被該證書(shū)記錄的人享有宅基地之上的房屋所有權(quán)。

有些打算購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的城市居民十分關(guān)心自己買(mǎi)了農(nóng)村房屋后能否取得產(chǎn)權(quán)證，以為不能取得產(chǎn)權(quán)證購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋就是不合法的。

農(nóng)村房屋是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的。即使購(gòu)買(mǎi)城市房屋，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證也不表示就不享有對(duì)房屋的所有權(quán)。依據(jù)《合同法》和《民法通則》，有買(mǎi)賣(mài)合同、付款手續(xù)和房屋交接手續(xù)就足以證明買(mǎi)方對(duì)所購(gòu)房屋的所有權(quán)，所以，購(gòu)買(mǎi)人能否取得產(chǎn)權(quán)證或宅基地使用證書(shū)并不重要。

綜上所述，我國(guó)關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)法律規(guī)定是存在空缺與不完善的，主要體現(xiàn)在不同法律法規(guī)之間的矛盾，以及相關(guān)法律法規(guī)與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活的脫軌。一刀切的禁止農(nóng)村房屋交易已然過(guò)時(shí)，相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)朝著如何規(guī)范其交易行為、兼顧各方利益而進(jìn)一步自我明確、自我完善。也歡迎各位讀者進(jìn)行交流，發(fā)表不同的意見(jiàn)與觀點(diǎn)。

私下簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎

房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的條件及哪些屬于無(wú)效合同

【房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛】已履行合同主要義務(wù)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系 應(yīng)當(dāng)成立并有效