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農(nóng)村的土地是屬于集體的，一般不能隨意買賣。農(nóng)村的宅基地是自己家用的房屋，若是出賣給他人的話，再向國家申請宅基地時，國家一般是不會準許的，這也啟示我們不要輕易把宅基地出售。下面是律霸的小編為您搜集整理的北京市高級人民法院農(nóng)村房屋買賣合同效力的會議紀要內(nèi)容。

一、北京市高級人民法院農(nóng)村房屋

北京市高級人民法院關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的兩個會議紀要及問答農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要

(一)涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況目前此類糾紛主要有以下情況：

從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋;從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況;從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上;從合同履行來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù);從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)動而起訴;從標的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。

(二)關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定與會人員多數(shù)意見認為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當認定無效。主要理由是：

1、房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?/p>

2、國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。

3、宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。

4、目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護。

5、認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。與會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。

(三)涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則與會者一致認為，處理此類案件應(yīng)堅持以下原則：

1、要尊重歷史，照顧現(xiàn)實。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織相對渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚、房屋拆遷補償等利益驅(qū)動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應(yīng)實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實;同時要認識到此類案件產(chǎn)生的復雜性，并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛1盾。

2、要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當事人交易行為”為指導，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。

3、要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失;其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應(yīng)對其添附價值進行補償;再次，判決返還、騰退房屋同時應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。特此紀要。

4、北京市高級人民法院關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的兩個會議紀要及問答(2004年與2006年、2007年、2009)內(nèi)部掌握簡要描述:北京市高級人民法院關(guān)于北京市農(nóng)村房屋買賣的會議紀要及相關(guān)問答。對北京市境內(nèi)的農(nóng)村房屋買賣案件有約束力。農(nóng)村房屋買賣糾紛在近幾年在審判實踐中做出來相應(yīng)調(diào)整。

5、北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知北京市人民法院民事審判實務(wù)疑難問題研討會會議紀要2006年9月14日關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認定問題，2004年12月高院民一庭曾聯(lián)合高院審監(jiān)庭、立案庭等相關(guān)部門進行了專門研討，并在充分吸收一、二中院調(diào)研意見的基礎(chǔ)上，形成了會議紀要。根據(jù)會議所達成的共識，農(nóng)村私有房屋買賣合同以認定無效為原則，以認定有效為例外;從買賣雙方的主體身份。

綜上所述，農(nóng)村的房屋買賣一般來說沒有商品房或者城市居民用房容易，因為農(nóng)村房屋買賣一般涉及到宅基地的轉(zhuǎn)讓問題，一個戶口只有一個宅基地使用權(quán)，若是輕易轉(zhuǎn)讓出去的話自己就沒有宅基地了，而這也是北京市高級人民法院農(nóng)村房屋買賣合同效力的會議紀要內(nèi)容的一部分，更多法律知識可以咨詢律霸。

農(nóng)村房屋租賃合同是怎樣的

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