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現(xiàn)如今房屋買(mǎi)賣(mài)是很常見(jiàn)的，但是農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣(mài)涉及的方面就很廣了，有些時(shí)候甚至是需要辦理公證手續(xù)，但是公證處現(xiàn)在辦理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)嗎?接下來(lái)，就由律霸的小編為您整理出有關(guān)的文章介紹，希望能對(duì)您有所幫助哦。

一、公證處現(xiàn)在辦理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)嗎

想要將農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)公證，一定要根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依照法定程序去公證機(jī)構(gòu)證明農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)、合法的活動(dòng)。

二、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)公證的審查重點(diǎn)

1、審查賣(mài)方的主體資格及轉(zhuǎn)讓房屋的合法性。

賣(mài)方原則上應(yīng)當(dāng)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。在我國(guó)，宅基地使用權(quán)作為宅基地使用權(quán)人依法利用集體所有的土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利，在本質(zhì)上是一種帶有社會(huì)福利屬性質(zhì)的權(quán)利，非集體組織成員不享有該項(xiàng)福利。因此，農(nóng)村房屋的出讓方應(yīng)當(dāng)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。當(dāng)然，如果是因繼受取得的農(nóng)村房屋所有權(quán)，其出讓方也有可能不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，如其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因受讓、受贈(zèng)或繼承獲得本集體所有的宅基地上房屋，或者城鎮(zhèn)公民因繼承獲得農(nóng)村房屋的情況。但這僅為例外，不帶有普遍性。

轉(zhuǎn)讓房屋合法性的審查，主要是審查宅基地的取得和使用是否符合《土地管理法》第62條的規(guī)定。該條規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)”。按此規(guī)定，農(nóng)村房屋所附著的宅基地必須具體以下要件方為合法：一是經(jīng)批準(zhǔn)，二是不超標(biāo)，三是一戶(hù)一宅，四是符合總體規(guī)劃。因此，在審查中，應(yīng)要求出讓方提供批準(zhǔn)用地證明書(shū)，并對(duì)該證明書(shū)上批準(zhǔn)建房的位置、面積、樓層、結(jié)構(gòu)等進(jìn)行核對(duì)。屬于超面積建筑的房屋(我國(guó)農(nóng)村超標(biāo)建房是一個(gè)普遍現(xiàn)象)，應(yīng)要求其提供已接受超標(biāo)處罰的證明或集體組織同意其轉(zhuǎn)讓的證明。

2、審查買(mǎi)方的主體資格。

在一般的買(mǎi)賣(mài)合同公證中，買(mǎi)方的資格無(wú)需過(guò)多審查，只要具有完全民事行為能力即為已足。然而，由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的限制轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?dǎo)致農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的買(mǎi)方資格也受到一定的限制。因此，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的買(mǎi)方一般應(yīng)當(dāng)具備以下資格：

(1) 不是城鎮(zhèn)居民。1999年國(guó)務(wù)院辦公廳“關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知”中明確規(guī)定，禁止農(nóng)村房屋向城鎮(zhèn)居民出售。該規(guī)定雖然不是法律、法規(guī)，但在公證中應(yīng)當(dāng)予以適用。因?yàn)椤段餀?quán)法》第153條有關(guān)宅基地使用權(quán)的取得、行使、轉(zhuǎn)讓適用法律的規(guī)定中，包括了適用“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”的要求。

(2) 不是本集體組織中已享有宅基地使用權(quán)的村民。因?yàn)橥恋毓芾矸ㄒ?guī)定一戶(hù)只能擁有一處宅基地。中共中央、國(guó)務(wù)院的有關(guān)文件也多次強(qiáng)調(diào)，“農(nóng)村居民每戶(hù)只能擁有一處不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有?！?如果允許已有住宅的村民在本集體購(gòu)買(mǎi)房屋，就意味著將擁有兩份以上宅基地使用權(quán)，造成事實(shí)上的不公平。當(dāng)然，如果買(mǎi)方將已有房屋拆除并將宅基地交回集體的，則不受此限。

(3) 是否必須是本集體組織成員未受限制。由于法律對(duì)農(nóng)村房屋的買(mǎi)方的資格未作明確限制，國(guó)家規(guī)范性文件也只對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村買(mǎi)房進(jìn)行了限制，因此，不是本集體組織成員的買(mǎi)方原則上可以作為農(nóng)村房屋的買(mǎi)受人。但也有人認(rèn)為，如果受讓方為本集體組織以外的人員，該人員必須首先在本集體組織中落戶(hù)并符合申請(qǐng)宅基地的條件。

3、告知法律意義和后果。

首先，應(yīng)當(dāng)告知出讓方轉(zhuǎn)讓房屋后，其宅基地使用權(quán)也意味著隨同轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼耍洳荒茉俅蜗碛猩暾?qǐng)宅基地使用權(quán)的權(quán)利。如果其仍欲在本集體享有居住，只能依據(jù)轉(zhuǎn)讓、出租的方法取得。但是，凡未行使宅基地申請(qǐng)權(quán)的，即原來(lái)是依繼承、轉(zhuǎn)讓、出租的方式取得宅基地者，轉(zhuǎn)讓房屋后無(wú)房居住時(shí)，如果再申請(qǐng)宅基地，因?yàn)槭浅醮紊暾?qǐng)使用，所以應(yīng)給予批劃宅基地。

4、其次，告知當(dāng)事人登記事項(xiàng)。

根據(jù)《物權(quán)法》第155條的規(guī)定，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記。未辦理登記的，物權(quán)移轉(zhuǎn)無(wú)效。同時(shí)，根據(jù)《土地登記規(guī)則》第 37條規(guī)定：“有下列情形之一的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后三十日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費(fèi)繳納證明文件和原土地證書(shū)等申請(qǐng)變更登記：

(1)依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的;

(2)因買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的;”“房屋所有權(quán)變更而使土地使用權(quán)變更的，在申請(qǐng)變更登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)。”目前，我國(guó)農(nóng)村宅基地和房屋的登記還極不完善，不少地方農(nóng)村房屋根本無(wú)法登記，因此，不能登記的，公證員宜告知當(dāng)事人將房屋買(mǎi)賣(mài)合同公證書(shū)副本一份交宅基地所屬集體組織備案。

5、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)需要注意以下事項(xiàng)：

(1)農(nóng)村房屋只能在本村村民之間買(mǎi)賣(mài)。賣(mài)給外村村民的，買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，不受法律保護(hù)。

(2)要簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，詳細(xì)約定房屋信息、價(jià)格、支付方式及違約責(zé)任等內(nèi)容。

(3)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)也可以辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

(4)沒(méi)有房產(chǎn)證的，要經(jīng)村民委員會(huì)同意并出具相關(guān)宅基地轉(zhuǎn)移的證明，以便未來(lái)辦理房產(chǎn)證時(shí)使用。

公證處現(xiàn)在辦理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)嗎?答案是辦理的，但是必須要按照法定的程序去申請(qǐng)，之后要將房屋的房產(chǎn)證以及能夠證明戶(hù)主身份信息的文件提交上去，才能去辦理公證。但農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣(mài)涉及的方面比較多，所以最好是咨詢(xún)一下當(dāng)?shù)厥欠裼衅渌恼摺?/p>

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