案例一：房主不遷戶(hù)口購(gòu)房人獲賠

2012年下半年，李-洋看中房山一套二手房打算要做婚房。在中介的幫助下，他很快和房主王某簽訂合同并交付全部房款100萬(wàn)元，隨后雙方辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。在過(guò)戶(hù)當(dāng)天，雙方又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定王某在半年內(nèi)將房屋上的所有戶(hù)口遷出，如到期未遷出，每延誤一日，需向李-洋支付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金，并繼續(xù)執(zhí)行戶(hù)口遷出手續(xù)。然而過(guò)戶(hù)后，王某因?yàn)樽陨碓蜻t遲沒(méi)有遷戶(hù)口。起初李-洋也沒(méi)有在意，然而2014年因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動(dòng)，他考慮將該房轉(zhuǎn)賣(mài)，卻因?yàn)閼?hù)口問(wèn)題導(dǎo)致賣(mài)房未果。

為此，李-洋將王某訴至法院，要求對(duì)方賠償2013年4月至2014年12月未按約遷出戶(hù)口違約金27萬(wàn)余元。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，王某應(yīng)當(dāng)支付違約金，但每日萬(wàn)分之五過(guò)高，最終判決王某支付違約金20萬(wàn)元。

【法官說(shuō)法】為避免損失，買(mǎi)家應(yīng)督促賣(mài)家盡快遷出戶(hù)口，最好能像上述案例中的李-洋一樣，在合同中約定違約金，事后可據(jù)此主張損失。同時(shí)，法官也提醒賣(mài)方，在賣(mài)房之前要想好戶(hù)口的遷入地，便于日后操作。

案例二：無(wú)資質(zhì)簽合同買(mǎi)家自擔(dān)責(zé)

2014年4月，王-偉和妻子在房山某小區(qū)看中一套兩居室。而王-偉對(duì)自己的購(gòu)房資格尚有顧慮，因其來(lái)京工作8年期間，有大半年時(shí)間跟隨公司在外地工作，社保中斷，但是中介表示這些不是問(wèn)題，王-偉也就放心地和賣(mài)家簽訂了購(gòu)房合同，并繳納了五萬(wàn)多元定金，支付了2.4萬(wàn)元中介費(fèi)。而當(dāng)中介公司向住建委提交王-偉的購(gòu)房資質(zhì)時(shí)，審核未通過(guò)，導(dǎo)致王-偉賠償賣(mài)家2.8萬(wàn)余元損失。王-偉認(rèn)為中介公司存在欺詐，惡意促成雙方交易，便將中介公司訴至法院，要求對(duì)方返還中介費(fèi)并賠償各項(xiàng)損失共計(jì)十萬(wàn)余元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，該案中中介公司雖存在一定過(guò)錯(cuò)，但王-偉作為購(gòu)房者在不確定自己是否符合限購(gòu)政策的情況下，貿(mào)然簽訂購(gòu)房合同及購(gòu)房承諾書(shū)，也存在一定過(guò)錯(cuò)。法院根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)大小，判決中介承擔(dān)60%的責(zé)任，返還中介費(fèi)賠償1.8萬(wàn)元損失;王-偉自己承擔(dān)40%的損失。

【法官說(shuō)法】有些中介公司為了促成居間服務(wù)，賺取中介傭金，會(huì)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方資質(zhì)有意隱瞞或根本不審核，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方最終不能如約履行，從而引發(fā)糾紛。對(duì)此，法官提醒買(mǎi)賣(mài)雙方一定在確定自身資質(zhì)相符時(shí)再進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，避免不必要的糾紛。

案例三：漲價(jià)后拒過(guò)戶(hù)法院判賣(mài)家履行

2013年9月21日，李-莉與王女士簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，雙方約定王女士將自己名下的一套房屋轉(zhuǎn)讓給李-莉，李-莉一次性付清全部購(gòu)房款110萬(wàn)元，王女士負(fù)責(zé)辦理房屋過(guò)戶(hù)等手續(xù)。9月29日，李-莉支付了全部購(gòu)房款。同年10月，該小區(qū)房?jī)r(jià)大漲，王女士感覺(jué)自己賣(mài)虧了，便拒不配合辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，要求李-莉再加10萬(wàn)元。李-莉答應(yīng)漲5萬(wàn)元，雙方因此沒(méi)談攏。李-莉遂將王女士訴至法院，要求其協(xié)助過(guò)戶(hù)。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，李-莉已按約支付全部購(gòu)房款，但王女士卻拒絕辦理房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故依法判決被告于十日內(nèi)協(xié)助原告辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

【法官說(shuō)法】買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同在不違反法律、強(qiáng)制性法規(guī)時(shí)一般都是合法有效的，雙方都應(yīng)該按約履行，否則就是違約，違約方需要支付違約金。

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