二手房交易流程中需要注意的事事項

(一)交易前

1、精心挑選誠信中介

如果交易通過中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提?？粗薪楣镜臓I業(yè)執(zhí)照和業(yè)務范圍?？蛇x擇經驗豐富、誠信可靠的中介業(yè)務員辦理，但在簽訂二手房買賣合同時必須要求經紀人到場，并核對他的經紀證號。

2、審查房屋權屬狀況

下家要對房屋的權屬狀況有所了解。看房產證上的產權人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產權，則還要查看所有房屋共有產權人同意出售房屋的書面證明。

3、了解房屋使用情況

首先，一定要確保房屋的產權證是真的，而不是偽造的。根據房屋產證，下家可以了解到房屋建筑面積大小、房屋用途是辦公還是居住等內容?？傻椒课菟诘氐姆康禺a交易部門查到房屋有無被司法機關或行政機關依法查封或以其他形式限制權利，是否已設定抵押。

4、實地查看房屋質量

下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問房屋是否作過大修或質量問題外，還應實地查看房屋質量。是否有私自搭建違章建筑的情況，觀察房屋的內部結構，檢查屋內水、電、煤等設施是否完好等。

(二)交易中

1、明確中介收定性質

定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確中介公司收取定金的性質是代收，還是轉交。為防止上家收了定金之后提高房屋總價，上下家要在書面的定金協議中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣下家就會有保障。

2、上下家當面談合同

在達成交易意向后，上下家要對交易中應發(fā)生的稅費有所了解，防止極少數業(yè)務員或中介公司借各種名目亂收費。在交易過程中，上下家不要擅自與業(yè)務員簽訂買賣協議，避免業(yè)務員將公司業(yè)務轉化為個人業(yè)務，使得上下家無法享受中介公司的擔保。在簽訂二手房買賣合同時，上下家一定要坐下來當面談好房價、過戶時間等條款。

3、簽合同注意五條款

(1)權屬條款。

主要是審查房屋的權屬狀況，如有無共有人或房屋有無抵押等權利限制。

(2)房價與傭金條款。

如二手房買賣通過中介公司，則明確委托價格、服務內容和傭金數額。

(3)房款支付條款。

二手房買賣一般不能實現“一手交錢，一手交房”，因此對付款方式進行審查就非常必要。一般來說，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時的首付款，拿到交易過戶受理單時付一筆，產證出來及交房后付尾款。此外，上下家還可以通過第三方，如中介公司、銀行、律師事務所等進行房款監(jiān)管。

(4)交房條款。

主要是對有關交房條款的審查，其中包括交房時間、交房條件、交房標志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線等費用，上下家維修金結清。

(5)違約救濟條款，主要是對上下家違約責任及救濟途徑的審查。

新版買賣合同傾向于鼓勵市民通過仲裁這一途徑來解決糾紛。由于仲裁是一審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當然，上下家也可以選擇通過法院來解決糾紛。

(三)交易后

二手房交易結束后，上下家往往為水、電、煤的費用，戶口的遷移等發(fā)生紛爭。要掃除這些后遺癥，上下家應注意下面幾個問題：

1、結清水表賬單。

按自來水公司的規(guī)定，不論是誰使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經30日催繳后仍未繳清水費和滯納金的住戶，則停止供水。因此在交房之前，下家要詢問上家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份的已繳訖水費賬單收據。

2、告知電表狀況。

按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現私自裝拆總熔絲箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗收時，下家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳訖的電費帳單收據。

3、協助煤氣過戶。

按照燃氣公司的規(guī)定，上下家必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價已包含燃氣設施費，以及雙方的身份證、上家在交房日前一個月已繳訖的煤氣費賬單，一起到燃氣部門辦理過戶手續(xù)。對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門將拒絕辦理。

4、結清電話費。

有的家庭已經安裝了多門電話線路，下家就要仔細問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉讓價是否包含電話線。

5、協助有線電視過戶。

在房屋交接時下家可要求上家提交交房日上月的有線電視費收據憑證，以及有線電視憑證。下家憑上述兩樣資料和新的房地產權證，即可到房屋所在地的街道有線電視站辦理過戶手續(xù)。

6、結算維修基金。

按照房地產管理部門的規(guī)定，住宅轉讓時，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中上家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑《商品住宅維修基金結算交割單》可向下家收取，同時維修基金的所有人更名為下家。

7、遷移戶口。

下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚。