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房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。那么究竟在哪些情況下商品房可預(yù)售呢？詳細內(nèi)容請從下文中進行了解。

一、哪些情況下商品房可預(yù)售

1、內(nèi)銷商品房預(yù)售

(1)有開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照;

(2)有市計委、建委批準的商品房項目建設(shè)計劃文件;

(3)已取得國有土地使用或土地使用權(quán)來源證件;

(4)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工證;

(5)有納入市建委銷售計劃的證明文件;

(6)按申請預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資25%以上，或達到相應(yīng)的工程進度，并已確定施工進度和交付日期;

(7)本市商品房預(yù)售許可證。

2、外銷商品房預(yù)售

(1)有開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照;

(2)付清地價款(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、拆遷安置補償費和土地使用權(quán)出讓金)，取得土地使用證;

(3)市或區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證，建筑施工合同，采暖、給排水、供電、燃氣、電視接受、電梯安裝等工程已確定交用日期的證明材料;

(4)已完成工程建設(shè)總投資額的25%;

(5)工程施工進度和竣工交付的日期已經(jīng)確定;

(6)外銷商品房預(yù)售許可證。

二、預(yù)售商品房有什么風(fēng)險

1、關(guān)于預(yù)售資質(zhì)的風(fēng)險問題

《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第1款對商品房預(yù)售的條件作出了明確規(guī)定，但是現(xiàn)實情況中存在很多不照章辦事的情況，也就是預(yù)售人沒有預(yù)售資質(zhì)非法預(yù)售，給預(yù)購人帶來了極大的風(fēng)險。預(yù)購人最關(guān)心的就是在這樣的情況下到底與開發(fā)商之間簽訂的商品房預(yù)售合同是否有效呢?法律規(guī)定開發(fā)商預(yù)售商品房必須持有三證：《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，并完成預(yù)售商品房建設(shè)總投資的25%以上的投資行為，才具備對外銷售商品房的資格，才有權(quán)簽訂商品房預(yù)售合同。不具備上述條件的，一般認定合同無效。但預(yù)售房在起訴前已補交土地使用權(quán)出讓金，并已補辦有關(guān)手續(xù)的，具備了上述預(yù)售條件的，可以認定合同有效。因此，預(yù)購人在簽訂商品房預(yù)售合同之前，必須認真審查預(yù)售人的資質(zhì)，以免帶來不必要的麻煩。

2、關(guān)于定金和訂金的風(fēng)險

在簽訂商品房預(yù)售合同之前，預(yù)售方通常要求預(yù)購方簽訂商品房認購協(xié)議書并支付一定數(shù)額的定金，在這個環(huán)節(jié)產(chǎn)生糾紛的情況也非常普遍。有必要搞清楚定金與訂金這兩個概念。定金，是指合同當(dāng)事人為確保合同的履行，依法律規(guī)定或雙方約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時或訂立后、履行前，預(yù)先給付對方的一定金錢或其他替代物，在法律上它具有擔(dān)保方式和作為違約責(zé)任兩種功能。

在擔(dān)保法理論上，一般認為定金可分為五類，分別為：成約定金、證約定金、違約定金、解約定金和立約定金。而訂金，是指一方先交付一筆現(xiàn)金給對方，以作為己方履約的擔(dān)保，常用于承攬合同和服務(wù)合同。此處區(qū)別它們的意義就在于：定金適用雙倍返還，而訂金只適用原價返還。

3、關(guān)于一房多賣的風(fēng)險

“一房多賣”的原因，除了我國商品房市場仍處于發(fā)育階段，市場主體的一些經(jīng)營行為尚需規(guī)范、相關(guān)的法律仍需完善、行政管理無法到位、未能對整個市場給予嚴格地法律監(jiān)督等諸多大環(huán)境的因素之外，還有一個重要的原因就是物權(quán)法頒布前商品房預(yù)售登記備案制度的強制力度不夠，未能夠賦于品房預(yù)售登記備案制度的準物權(quán)效力。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外?！边@條明確規(guī)定登記備案并非合同生效的必要條件，揭示了商品房預(yù)購環(huán)節(jié)中一大法律風(fēng)險。

商品房銷售許可證是房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進行現(xiàn)房銷售的標志，否則房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為是無效的;商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進行期房銷售的標志，否則，房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售行為同樣是無效的。

深圳商品房預(yù)售管理辦法中的法律問題

城市商品房預(yù)售管理辦法

江西商品房預(yù)售管理辦法的內(nèi)容