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現(xiàn)實(shí)中，雖然很多時(shí)候買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)都是購(gòu)買(mǎi)的現(xiàn)房，但有的人圖期房便宜，因此也會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)期房。那從法律角度分析的話(huà)，當(dāng)事人買(mǎi)賣(mài)期房是否屬于違法行為呢？接下來(lái)，律霸小編就這個(gè)問(wèn)題為你做詳細(xì)解答。

一、買(mǎi)賣(mài)期房是否屬于違法行為

一直有當(dāng)事人糾結(jié)于期房尚未竣工、還沒(méi)有辦出產(chǎn)證，這樣的房子是不是可以買(mǎi)賣(mài)?買(mǎi)賣(mài)合同即使簽訂，會(huì)不會(huì)因?yàn)檫`法而無(wú)效呢?其實(shí)，我們通常所說(shuō)的“期房限轉(zhuǎn)”是指期房轉(zhuǎn)讓不能像一般的二手房買(mǎi)賣(mài)那樣去交易中心辦理預(yù)告登記，至于期房買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力問(wèn)題，是沒(méi)有任何影響的。上海高院曾有書(shū)面意見(jiàn)指出：不能僅因賣(mài)方尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，賣(mài)方雖然沒(méi)有取得產(chǎn)證而不享有房屋的所有權(quán)，但根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同享有債權(quán)，對(duì)債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是法律賦予的權(quán)利，因此期房限轉(zhuǎn)政策并不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力，無(wú)非是不能辦理預(yù)告登記而已。

二、期房買(mǎi)賣(mài)的注意事項(xiàng)

1、買(mǎi)賣(mài)合同只要辦了公證就有強(qiáng)制執(zhí)行力，就不能違約了嗎?

買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)方忌憚?dòng)谫u(mài)方將來(lái)一房二賣(mài)或者干脆不愿意過(guò)戶(hù)，所以往往會(huì)選擇在公證機(jī)關(guān)的公證下簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，認(rèn)為公證過(guò)的合同賣(mài)方就不能違約了，即使違約買(mǎi)方也可以向法院要求強(qiáng)制過(guò)戶(hù)。其實(shí)這是一個(gè)大大的誤解，公證(包括律師見(jiàn)證)不過(guò)是對(duì)合同是否違法、是否是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示進(jìn)行第三方證明，其不可能起到對(duì)合同將來(lái)履行情況產(chǎn)生任何約束力的作用，要違約還是要違約，避免不了。

2、買(mǎi)方與誰(shuí)簽合同最保險(xiǎn)?

期房買(mǎi)賣(mài)，通常有兩種交易模式：一是買(mǎi)賣(mài)雙方直接與開(kāi)發(fā)商辦理更名手續(xù)，即買(mǎi)方直接與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同，賣(mài)方完全退出交易，由買(mǎi)方取代原先賣(mài)方的地位——這是最保險(xiǎn)的期房買(mǎi)賣(mài)交易模式，當(dāng)然前提是開(kāi)發(fā)商原因配合;二是由買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同，其名為買(mǎi)賣(mài)合同，實(shí)質(zhì)卻是債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同——這是目前市場(chǎng)上最常見(jiàn)的交易模式。

由于期房本身的特殊性，建議買(mǎi)方務(wù)必在專(zhuān)業(yè)律師的指導(dǎo)下購(gòu)置期房。以下文字圍繞第二種交易模式中的常見(jiàn)法律糾紛展開(kāi)討論。

3、重視《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》

買(mǎi)方如果與賣(mài)方簽訂期房買(mǎi)賣(mài)合同，首先要確認(rèn)賣(mài)方是否已經(jīng)付清了到期該付的房款，再在合同上約定將賣(mài)方對(duì)開(kāi)發(fā)商的全部權(quán)利讓渡給買(mǎi)方，同時(shí)賣(mài)方需要出具一份《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》送達(dá)給開(kāi)發(fā)商，因?yàn)榉梢?guī)定債權(quán)轉(zhuǎn)讓必須通知債務(wù)人，否則對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。

4、最大限度避免一房二賣(mài)

為防止賣(mài)方在與買(mǎi)方簽完合同后，又將房子賣(mài)給他人，導(dǎo)致買(mǎi)方的置業(yè)期望落空，買(mǎi)賣(mài)雙方可以約定：賣(mài)方將與開(kāi)發(fā)商簽訂的預(yù)售合同、發(fā)票等正本交予中介公司或律師事務(wù)所保管，此舉可以最大限度避免一房二賣(mài)情況的發(fā)生。

5、賣(mài)方到時(shí)不賣(mài)了，買(mǎi)方怎么辦?

如果賣(mài)方在拿到小產(chǎn)證后反悔了，不賣(mài)了，這個(gè)時(shí)候買(mǎi)方怎么辦?除了按照合同約定追究違約金外，還有其他保障嗎?根據(jù)合同法的規(guī)定，買(mǎi)方除了要求違約金外，還有權(quán)要求賣(mài)方繼續(xù)履行合同，也就是要求賣(mài)方繼續(xù)把房子交易過(guò)戶(hù)給買(mǎi)方，因?yàn)槔^續(xù)履行同樣是一項(xiàng)重要的違約責(zé)任，它和違約金并行不悖，可以同時(shí)主張。

期房一般是指尚未修建好的商品房，購(gòu)買(mǎi)這樣的商品房承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)是比較大的，因此我國(guó)要求開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行期房預(yù)售的時(shí)候，必須要取得相應(yīng)的預(yù)售資格才可以，否則的話(huà)預(yù)售行為就是違法的。

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