購(gòu)房者該如何維權(quán)?

燕郊落宗事件并非個(gè)例，在推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中，很多地方都存在類似問(wèn)題。購(gòu)房者通過(guò)合法手續(xù)買到房屋，房本上清楚寫著70年產(chǎn)權(quán)住宅用地，后來(lái)卻被告知房屋不能落宗，而陷入“落宗困境”。西南政法大學(xué)民商法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師侯*躍認(rèn)為，購(gòu)房人可以通過(guò)以下兩種途徑主張權(quán)利：

第一，向政府部門主張權(quán)利。根據(jù)《行政訴訟法》《人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》的規(guī)定，購(gòu)房者對(duì)房屋登記行為不服可提起行政訴訟，房屋登記行政案件由房屋所在地人民法院管轄。另外，根據(jù)《行政訴訟法》與《行政復(fù)議法》，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理登記時(shí)，購(gòu)房者可提起行政復(fù)議。

第二，可以向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利。根據(jù)法律規(guī)定，如開(kāi)發(fā)商不能依約為購(gòu)房者辦理房屋登記的，購(gòu)房者可依據(jù)商品房買賣合同向開(kāi)發(fā)商提起訴訟主張違約責(zé)任，同時(shí)，購(gòu)房人還可以要求解除合同、退還房款。如果開(kāi)發(fā)商在銷售過(guò)程中未按規(guī)定公示相應(yīng)信息、存在銷售欺詐行為的，購(gòu)房者則可訴請(qǐng)法院撤銷商品房買賣合同，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償損失等民事責(zé)任。

長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)領(lǐng)域訴訟業(yè)務(wù)的**鎮(zhèn)平律師事務(wù)所合伙人徐-斌也持同樣的觀點(diǎn)：“購(gòu)房者可以主動(dòng)要求政府對(duì)違法銷售房屋的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行行政處罰，也可以就此提起行政訴訟，推動(dòng)政府依法處罰開(kāi)發(fā)商?！?/p>

購(gòu)房者怎樣規(guī)避產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)?

無(wú)論是買新房還是買二手房，購(gòu)房者在看房過(guò)程中應(yīng)謹(jǐn)慎，除了看房子本身，還應(yīng)關(guān)注房子的土地性質(zhì)，具體可以按以下兩種方法做：

1、向開(kāi)發(fā)商索取相關(guān)資料

為避免這種情況再次出現(xiàn)，購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同之前，可向開(kāi)發(fā)商索取建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證、商品房預(yù)售許可證等資料。對(duì)于二手房，可到當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局查詢土地性質(zhì)。

2、審查土地性質(zhì)

購(gòu)房者要注意審查資料的真?zhèn)渭捌渑c地塊的對(duì)應(yīng)關(guān)系，以明確房屋坐落土地的規(guī)劃、用途、性質(zhì)等情況，如果是住宅性質(zhì)就沒(méi)有問(wèn)題，如果土地是工業(yè)性質(zhì)，購(gòu)房者就應(yīng)該慎重購(gòu)買。盡量避免因規(guī)劃或土地問(wèn)題不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的法律風(fēng)險(xiǎn)。比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商在拿地后更改土地屬性的情況并不鮮見(jiàn)，其最常見(jiàn)的手段便是以“文旅、休閑”、或者“工業(yè)園區(qū)”等名義拿地，再超標(biāo)多建住宅，縮水配套，購(gòu)房者一定要鑒別清楚。