案例一：

2015年7月12日，范某將父母一套130多平方米的房子，以106萬(wàn)元出售給汪某。后范某以未經(jīng)父母同意、父母拒絕出售為由拒不履行出賣的義務(wù)。2016年10月17日，汪某告上法院，要求范某及父母繼續(xù)履行合同，配合辦理過(guò)戶手續(xù)。經(jīng)調(diào)解，范某支付違約賠償金15萬(wàn)元。

案例二：

2016年8月6日，李某與王某簽訂了買賣合同。李某花76.8萬(wàn)元，向王某購(gòu)買王某名下一套96平方米房屋。后來(lái)王某以家人不同意出售為由，未繼續(xù)履行合同。李某告上法院，要求王某按照合同支付違約金7.68萬(wàn)元，中介費(fèi)2萬(wàn)元，并且退還定金2萬(wàn)元。王某只同意雙倍返還定金4萬(wàn)元。法院依法判決支持李某全部的訴訟請(qǐng)求。

案例分析：

通常，代理人無(wú)權(quán)處分主要因?yàn)闆](méi)有房屋所有權(quán)人書(shū)面明確授權(quán)，合同不能繼續(xù)履行。不過(guò)代理人之間多是父子、夫妻等親屬關(guān)系。而對(duì)方是懷著誠(chéng)意，基于對(duì)出面賣房者的信任來(lái)簽訂合同的。賣房的人卻推說(shuō)自己無(wú)權(quán)代理，房子不賣了。但合同仍對(duì)簽署合同的代理人具有法律約束力，該代理人仍要承擔(dān)合同不能履行的違約責(zé)任。像在范某賣房案中，范某就只得支付了違約金。

房?jī)r(jià)上漲高，雙倍返還定金不足以彌補(bǔ)房屋差價(jià)損失，相對(duì)買房人損失以房屋差價(jià)酌情認(rèn)定。無(wú)錫二手房買賣中介提供的合同都是二手房買賣合同。房屋買賣合同違約責(zé)任的約定是：雙倍返還定金，或約定支付一定比例的違約金，或載明如不足以彌補(bǔ)損失的，違約方仍要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

法律支招：

房地產(chǎn)作為老百姓家里最重要的資產(chǎn)，在購(gòu)置或出售二手房時(shí)一定要慎重。在購(gòu)置或出售資產(chǎn)時(shí)要詳細(xì)了解相關(guān)政策、交易流程、合同術(shù)語(yǔ)等，如對(duì)支付時(shí)間有要求的，不能僅口頭約定，要在合同中明確載明。

建議選擇較為正規(guī)的房屋中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可至產(chǎn)監(jiān)處查閱房產(chǎn)抵押、查封等信息，重要的權(quán)利義務(wù)應(yīng)在合同中明確載明，并留存好相關(guān)證據(jù)資料。

對(duì)于法律合同條款有誤解，與其引起訴訟，不如事先多方咨詢，多接觸了解相關(guān)信息。不少當(dāng)事人起訴到法院了，連相關(guān)法律規(guī)定、合同約定都不知道。一旦進(jìn)入訴訟，雙方當(dāng)事人都負(fù)有舉證責(zé)任，不能光口頭約定，要留下文書(shū)證據(jù)。