如何解決共有二手房買賣違約的問題

如果出售的房屋是共有房產(chǎn)，那么依據(jù)現(xiàn)有的法律，賣方在出售房產(chǎn)時應(yīng)該經(jīng)過全體共有人的同意。但是如果買房人在此之前不知曉或者不應(yīng)該當(dāng)知曉房屋是共有的，且已經(jīng)變更房產(chǎn)登記，則合同可能基于無處分權(quán)，被有處分權(quán)的人拒絕追認(rèn)無效，但是房屋仍屬于善意第三人。

因此，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在一人的名下時，買方在買房時很難判斷其所購房屋是一人所有或是共同共有。

根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定：

“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！?/p>

最高人民法院《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(二)項和《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條也有類似的規(guī)定。

根據(jù)上述的法律依據(jù)，我們可以不難看出，只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出于善意，并支付了合理對價并進(jìn)行了登記，則從保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易安全的目的出發(fā)，認(rèn)定房屋買賣合同有效，允許買方取得房屋的所有權(quán)。

在審判過程中，按照最高法院的司法文件，不同的情形處理方法可以分為以下兩種情況：

一、出售房屋時，權(quán)利登記如果僅為賣方一人的，那么基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買方有理由相信賣方系房屋的完全權(quán)利人，其與賣方之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效。

這種情況下，賣方如果單方面的要求解除二手房買賣合同，法律是不予以支持的，買方能夠捍衛(wèi)自己的正當(dāng)利益。但是如有證據(jù)能夠證明買方在交易過程中存在過錯，或與賣方一起惡意串通，損害其他共有人利益，那么則會判斷二手房買賣合同是無效的。

二、出售房屋時，如果房屋權(quán)利登記為多個人時，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，其他權(quán)利人如果不同意出售該房產(chǎn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效。

這種情況下，為了保護(hù)其他房屋共有人的權(quán)利，法院則會判斷買賣合同無效。因此，各位購房者在買房時，應(yīng)當(dāng)重點留意房屋共有人的相關(guān)事項，調(diào)查清楚該房產(chǎn)是否是個人所有，如果房屋共有人不同意出售，那么買家也只能放棄購買。

以上就是賣家已房屋共有人為由向買家解除買賣合同的注意事項，希望通過上文的介紹，各位購房者在買房時應(yīng)當(dāng)要多加注意房屋共有人的問題，避免日后交易過程中發(fā)生糾紛，浪費自己的時間精力。如果你還有詳細(xì)問題想要咨詢，歡迎致電律霸。