實(shí)踐中，購(gòu)買(mǎi)期房的風(fēng)險(xiǎn)是要比購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的風(fēng)險(xiǎn)大的。其中，最嚴(yán)重的除了開(kāi)發(fā)商卷錢(qián)跑路外，還有期房被開(kāi)發(fā)商抵押。那此時(shí)即使期房修建好了，自己也無(wú)法順利的取得所有權(quán)。通常遇到這樣的情況該如何處理呢?我們一起從下文中進(jìn)行了解吧。

一、期房被開(kāi)發(fā)商抵押該怎么辦

首先，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)預(yù)售的商品房抵押給銀行以獲取貸款的做法是違法的。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以預(yù)售的商品房設(shè)定抵押權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已建成的商品房設(shè)定抵押權(quán)的，在抵押權(quán)存續(xù)期間，不得銷(xiāo)售該抵押物。

其次，認(rèn)購(gòu)的商品房被作為抵押物后，按抵押擔(dān)保的法律規(guī)定，抵押人房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能按期償還貸款的，銀行作為抵押權(quán)人可依法處分抵押物并優(yōu)先受償。一旦出現(xiàn)這樣的后果，即使你狀告開(kāi)發(fā)商并贏得訴訟，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也可能無(wú)力償還購(gòu)房款，這就會(huì)使對(duì)預(yù)購(gòu)的商品房的權(quán)利，或收回購(gòu)房款的權(quán)利都處在難以實(shí)現(xiàn)的困境。因?yàn)榈盅簷?quán)人是優(yōu)先于普通債權(quán)人受償債務(wù)的，即使抵押物在被司法部門(mén)查封或執(zhí)行時(shí)，抵押權(quán)也優(yōu)先于執(zhí)行權(quán)。因此，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將已預(yù)售的商品房再抵押給他人的行為，是一種嚴(yán)重的違法侵權(quán)行為，可能使購(gòu)房者蒙受經(jīng)濟(jì)損失。

購(gòu)房者可以先與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交涉，要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除與銀行關(guān)于你這套商品房的抵押關(guān)系，并立即在商品房所在地的房屋交易所辦理預(yù)售商品房合同鑒證登記，以獲得政府對(duì)購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)商品房權(quán)利的保護(hù);當(dāng)然無(wú)法交涉，可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的商品房抵押關(guān)系無(wú)效，以維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。

二、商品房預(yù)售的條件

房屋預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

第一，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。此項(xiàng)規(guī)定是商品房預(yù)售的基礎(chǔ)。因?yàn)橹挥型恋厥褂脵?quán)是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地進(jìn)入流通領(lǐng)域，從而達(dá)到預(yù)售的目的。

第二，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開(kāi)工建設(shè)的前提。城市任何建設(shè)項(xiàng)目都得置于城市的總體規(guī)劃之下，房屋建設(shè)也不例外。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開(kāi)工建設(shè)。

第三，按提供預(yù)售的房屋計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此項(xiàng)規(guī)定是房屋預(yù)售的關(guān)鍵性問(wèn)題。

第四，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

首先開(kāi)發(fā)商預(yù)售期房的，自然是要滿(mǎn)足國(guó)家規(guī)定的預(yù)售條件才行。但在之后的修建過(guò)程中，可能開(kāi)發(fā)商的資金流轉(zhuǎn)受限，因此就有可能將期房抵押。而作為購(gòu)房者要是期房被開(kāi)發(fā)商抵押的話(huà)，此時(shí)自己的合法權(quán)益是受到了損害的，此時(shí)可以直接向法院起訴，追究開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任。

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