在城市中，許多舊房子拆遷之后會(huì)建起商品房，這些商品房中有一部分是分配給拆遷戶的回遷房。回遷房相對(duì)于普通商品房來(lái)說(shuō)價(jià)格更低，?不過(guò)回遷房的許多權(quán)限也受到了限制。那能否將回遷房變商品房?律霸小編將在下文中回答這個(gè)問(wèn)題，相信可以幫助到您。

一、能否將回遷房變商品房?

法律上而言，回遷房是不能轉(zhuǎn)成商品房的，那是兩種性質(zhì)的房產(chǎn)?；剡w房的土地性質(zhì)一般是劃撥的，交易的時(shí)候是要繳納土地出讓金的。商品房的土地性質(zhì)一般是出讓的，也就是開發(fā)商在購(gòu)地蓋房的時(shí)候已經(jīng)繳納過(guò)了土地出讓金，再交易的時(shí)候就不用繳納了。

二、回遷房和商品房的區(qū)別如下：

1、在房?jī)r(jià)款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受國(guó)家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說(shuō)，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。

2、商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購(gòu)買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的，房屋的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定。而房屋的購(gòu)買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。

另外，拆遷的是商品房，回遷房自然應(yīng)當(dāng)是商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。購(gòu)買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒(méi)有交土地出讓金，正式辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，需交土地出讓金。

三、回遷房買賣注意事項(xiàng)

回遷房，在二手市場(chǎng)上市的回遷房約占整個(gè)二手市場(chǎng)的10%。而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證;另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。

作為第一種情況，即業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因?yàn)樵诙纸灰椎倪^(guò)程中，是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。因此有的回遷房都是可以正常在交易所過(guò)戶轉(zhuǎn)名，這對(duì)購(gòu)買者來(lái)說(shuō)是十分有保障的，不必有其他的擔(dān)心。

然而另一種情況，即業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這就需要購(gòu)房者多一個(gè)心眼才行。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過(guò)戶和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒(méi)有得到房管局的認(rèn)可。因此雙方進(jìn)行交易時(shí)，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來(lái)后才能做真正的過(guò)戶交易。

許多回遷房的業(yè)主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80%~90%的樓款，作為客人購(gòu)買該套房子的保證，余數(shù)則在真正過(guò)戶交易后再付清，而由于業(yè)主也不能保證什么時(shí)候一定能夠真正過(guò)戶，這對(duì)購(gòu)買者來(lái)說(shuō)具有一定的交易風(fēng)險(xiǎn)。

法律上而言，回遷房變商品房是不被允許的?；剡w房與商品房是兩種不同性質(zhì)的房產(chǎn)。不過(guò)這并不代表回遷房不能參與交易?；剡w房與商品房一樣都可以進(jìn)行買賣，但購(gòu)買回遷房時(shí)應(yīng)注意業(yè)主是否相關(guān)的證件，有些回遷房的業(yè)主只有回遷協(xié)議而并無(wú)產(chǎn)權(quán)證，在購(gòu)買這類回遷房時(shí)就要小心了。

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