有些開發(fā)商在銷售房屋的時候，公開給購房者說日后可以保證對所購買的商品房進行銷售，也就是包銷的意思。那從法律角度分析的話，究竟什么是商品房包銷呢?而在進行商品房包銷的時候也會涉及到稅費的支付，此時這個稅費又該由誰來承擔?詳細內(nèi)容請一起在下文中進行了解吧。

一、什么是商品房包銷

商品房包銷是開發(fā)商與包銷人之間訂立商品房包銷合同，約定開發(fā)商以包銷基價，將自己開發(fā)且已經(jīng)建成并符合銷售條件的房屋或者尚未建成但符合預售條件的期房，交由包銷商以開發(fā)商的名義進行銷售，在包銷期滿后，包銷商對未銷售的房屋按照合同約定的包銷價格購買的一種法律行為。房地產(chǎn)包銷是一種重要的銷售途徑和渠道，因此在實踐中，被廣泛采用。商品房的包銷具有以下特征：

1、商品房包銷是一種特殊的由包銷商和開發(fā)商合作進行的承包銷售商品房的行為。由于不動產(chǎn)的銷售有其主體條件限制，只有開發(fā)商才有權預售或出售所建的商品房。所以，包銷商必須以開發(fā)商的名義或者同時以自己作為包銷商的名義進行包銷行為

2、在包銷期限內(nèi)，包銷商根據(jù)包銷合同對商品房享有銷售權、賣價權和獲取包銷基價與銷售價之間差價的權利。在包銷期限內(nèi)，開發(fā)商將自己—定數(shù)量的商品房的預售權或出售權轉讓包銷商專營，取定的包銷價，把銷售價與包銷價的差價利益的風險同時轉移給包銷商，而開發(fā)商則喪失了自行銷售房屋的權利。

3、包銷商的包銷行為具有—定的風險性。在包銷期限屆滿，銷商如未將包銷的商品房全部售出，則應該按合同的約定承購剩余該商品房，付清全部包銷款。對于這部分剩余的包銷商品房，包銷商和開發(fā)商之間則由原來的包銷關系轉為實際上的房屋買賣關系。

4、開發(fā)商與包銷商之間的包銷合同是有時間限制的，稱為包銷期，包銷商必須在包銷期內(nèi)將房屋銷售完，否則就要承擔—定的包銷風險。

二、商品房包銷稅費誰來支付

1、開發(fā)商與包銷人對外銷售中的稅金問題;

包銷人將商品房以開發(fā)商的名義銷售給購房者，相互之間均產(chǎn)生稅金，開發(fā)商依法繳納營業(yè)稅，購房者依法繳納契稅。但實踐中，開發(fā)商與包銷人會利用包銷行為來逃避稅金，這是違法行為。

2、開發(fā)商與包銷人之間的稅金承擔問題;

開發(fā)商將商品房交由包銷人銷售，只是一種委托行為，商品房的所有權和使用權并沒有轉移，不屬于銷售行為，包銷期限屆滿后，包銷人根據(jù)包銷合同約定應承購包銷所剩商品房，此時，包銷人與開發(fā)商之間就發(fā)生了直接的買賣關系，作為商品房的買賣雙方，就應當依法納稅。

在經(jīng)過了上文的講解之后，大家應該已經(jīng)知道什么是商品房包銷了吧。其實商品房包銷也屬于開發(fā)商的一種營銷手段，往往借此來吸引購房者，讓其認為這是比較好的房源，從而下手進行購買。但其實開發(fā)商承諾商品房包銷，這是一種可能會損害到購房者利益的行為，因此建議最好不要這樣做。

商品房屋租賃管理辦法全文

商品房買賣合同解釋

2020年計算商品房建筑面積的最新規(guī)定是什么?