現(xiàn)在購房要按照開發(fā)商的要求，在看中了某套商品房的情況下要先簽訂認購書，與此同時購房者也要支付一定的購房定金才行。而在認購書中自然又有關(guān)于購房定金的約定，但此時很多人可能并不清楚應(yīng)該怎么來約定。那到底房屋買賣認購書中應(yīng)該怎么約定定金?我們一起在下文中進行了解吧。

一、房屋買賣認購書中怎么約定定金

出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

也就是說，買房人簽訂認購書、正式簽訂《商品房買賣合同》前，如果因為買受人—方的原因“未能訂立商品房買賣合同” 的，出賣人可以不退還定金。但是，如果因為買賣雙方的原因，比如合同不能協(xié)商一致，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

二、簽認購書后定金如何處理

在認購書中經(jīng)常會出現(xiàn)金、抵押金等說法，這樣的約定不能一概的認為就是定金約定，而應(yīng)該仔細分析。如果雙方簽定的認購書中約定。當(dāng)事人買受方—方能簽定正式合同的，其交付的訂金不退還，而如果出賣人不簽定合同的應(yīng)該雙倍返還買受人已經(jīng)交付的訂金，那么這樣的約定應(yīng)是關(guān)于定金的約定。但如果沒有雙倍返還的約定，那么就應(yīng)該認為是一種預(yù)付款或者是訂金的約定，而不適用定金規(guī)則。

認購書中的定金，實際上具有立約定金和違約定金的雙重功能。認購書是一種預(yù)約，是為將來訂立正式的銷售合同而預(yù)先簽定的獨立的合同，根據(jù)預(yù)約，開發(fā)商的義務(wù)是在將來與買受人簽定銷售合同，將房屋出售給買受人;而買受人的義務(wù)則是簽定合同購買該房屋。

為了平衡當(dāng)事人的利益，法律規(guī)定，購房人在交付定金后，如果沒有正當(dāng)理由而不簽定買賣合同的就喪失該定金;出售人如果沒有正當(dāng)理由而不簽定銷售合同的則應(yīng)雙倍返還。由于定金具有擔(dān)保性質(zhì)，如果一方違約則會發(fā)生不予返還或雙倍返還的結(jié)果。因此，買賣雙方應(yīng)在認購協(xié)議書中就簽訂正式合同過程可能發(fā)生的種種情形分別進行約定，以保護雙方權(quán)益。

(1)如果買方?jīng)]有在認購協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)去簽約，屬買方違約，定金不予返還;如果賣方在認購協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂認購協(xié)議書，從而導(dǎo)致雙方未能正式簽約，屬賣方違約，賣方應(yīng)向買方雙倍返還定金。

(2)如果任何一方在正式簽約時對認購協(xié)議書中確認的條件，如房號、價格、面積等進行修改，從而導(dǎo)致簽約未成，改動一方視為違約方履約金。如果買方違約的，定金不予返還;如果賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

(3)如果買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作房款或退回買方;雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

(4)如果由于賣方本身不具備房屋銷售(預(yù)售)條件而導(dǎo)致認購協(xié)議書無效，由賣方向買方返還定金并承擔(dān)締約過失責(zé)任。

(5)如果由廠賣方向買方提供的證明文件不真實而導(dǎo)致未能簽訂正式合同，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。

(6)如果雙方都不存在上述第—項的違約行為，僅對預(yù)售(銷售)合同及補充協(xié)議內(nèi)容難以達成—致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。

需要注意購房的實施簽訂認購書，這僅僅是一種行業(yè)管理，從法律上來講其實并沒有規(guī)定必須要簽訂認購書，畢竟法律上面認可的應(yīng)該是商品房買賣合同。既然協(xié)商簽訂了認購書的話，那么在房屋買賣認購書中就應(yīng)該約定好相應(yīng)的內(nèi)容，避免日后出現(xiàn)不必要的法律糾紛。

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