一、在簽訂二手房合同中，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、房屋手續(xù)是否齊全(查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證);

2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛(是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況);

3、交易房屋是否在租(須注意：買(mǎi)賣(mài)不破租賃);

4、土地情況是否清晰(是否有土地抵押，查封等);

5、市政規(guī)劃是否影響(是否在動(dòng)遷紅線(xiàn)內(nèi));

6、房屋是否合法(不要有違規(guī)搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù));

7、單位房屋是否侵權(quán)(福利分房等);

8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶(hù)口必須遷移(特別是學(xué)區(qū)房);

9、中介公司是否違規(guī)(選擇全國(guó)連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)辦理，避免黑心中介吃差價(jià)等);

10、合同約定是否明確(違約賠償責(zé)任)。

二、二手房買(mǎi)賣(mài)合同中常見(jiàn)爭(zhēng)議點(diǎn)及處理規(guī)則

1.房屋面積差異的處理

二手房買(mǎi)賣(mài)合同未約定單價(jià)，或是約定“房屋面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)”等內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)是按套計(jì)價(jià)，且根據(jù)目前的二手房交易習(xí)慣，二手房買(mǎi)賣(mài)一般雙方都親自到實(shí)地看房，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房屋的實(shí)際情況包括面積情況均應(yīng)事先了解，故對(duì)一方當(dāng)事人事后要求補(bǔ)交面積差價(jià)款的，一般不予支持，但雙方對(duì)面積單價(jià)及面積差額進(jìn)行特別約定的除外。

2.二手房過(guò)戶(hù)稅費(fèi)爭(zhēng)議

法律雖規(guī)定房產(chǎn)過(guò)戶(hù)稅費(fèi)的納稅義務(wù)人為出賣(mài)方，但并不禁止當(dāng)事人在房產(chǎn)交易過(guò)程中自行約定相關(guān)稅費(fèi)的承擔(dān)主體。二手房買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人對(duì)交易過(guò)程中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)未約定或約定不明，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，應(yīng)按照稅務(wù)部門(mén)對(duì)各類(lèi)稅種及納稅義務(wù)人的明確規(guī)定確定稅費(fèi)承擔(dān)人。

4.定金條款表述與適用

二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂和履行過(guò)程中，給付定金一方不履行約定義務(wù)的，無(wú)權(quán)要求對(duì)方返還定金;收受定金一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金。當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或訂金等，但未約定定金性質(zhì)，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，法院不應(yīng)支持。

5.房屋質(zhì)量的交接處理

二手房買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人應(yīng)就買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物向買(mǎi)受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

8.解除合同的通知效力

二手房買(mǎi)賣(mài)合同約定的解除條件成就，或因不可抗力、對(duì)方預(yù)期違約，或?qū)Ψ竭t延履行主要債務(wù)經(jīng)催告后在合理期限仍未履行，或?qū)Ψ竭t延履行或其他違約行為導(dǎo)致合同目的落空的，一方提出解除合同的，解除通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同解除。對(duì)方有異議的，可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

9.合同簽訂真實(shí)性判定

在二手房買(mǎi)賣(mài)合同各方當(dāng)事人對(duì)口頭合同效力或合同成立與否存在爭(zhēng)議時(shí)，法官應(yīng)依法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)，依據(jù)法律規(guī)定，遵循法官職業(yè)道德，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)，對(duì)證據(jù)有無(wú)證明力和證明力大小獨(dú)立進(jìn)行判斷。

10.購(gòu)房合同的性質(zhì)判定

當(dāng)合同名稱(chēng)與合同內(nèi)容不符時(shí)，應(yīng)以合同最終實(shí)現(xiàn)的目的來(lái)認(rèn)定合同的性質(zhì)。

12.房屋相關(guān)費(fèi)用的結(jié)清

二手房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人對(duì)房屋交接前涉及該房屋的物業(yè)、暖氣、水電、煤氣、電話(huà)、電視有線(xiàn)、維修基金等費(fèi)用的結(jié)清有約定的，依約定處理。出賣(mài)人應(yīng)繳而未繳上述費(fèi)用，買(mǎi)受人在墊付后可向出賣(mài)人追償。

13.精神病人的賣(mài)房效力

精神病人等無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力人與他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行房屋交易的民事行為，未征得其法定代理人的同意或事后追認(rèn)，該民事行為無(wú)效。

14.未成年房主賣(mài)房程序

未成年人作為房屋所有權(quán)人未經(jīng)其法定代理人同意或事后追認(rèn)，與他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行房屋交易的，該合同無(wú)效。

15.約定不明與合同解釋

二手房買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。

16.轉(zhuǎn)按揭二手房屋糾紛

需辦轉(zhuǎn)按揭的二手房買(mǎi)賣(mài)，在一方當(dāng)事人根本違約致合同履行利益不能實(shí)現(xiàn)情況下，對(duì)方當(dāng)事人可行使法定或約定解除權(quán)。合同約定了違約金，一方違約未給另一方造成損失的，違約金條款仍應(yīng)適用。對(duì)違約金當(dāng)事人可依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，請(qǐng)求法院予以調(diào)整。

17.土地出讓金補(bǔ)交責(zé)任

購(gòu)買(mǎi)劃撥土地上的房屋，應(yīng)由購(gòu)買(mǎi)人補(bǔ)交土地出讓金，交易雙方另有約定的除外。

18.口頭合同效力與認(rèn)定

房屋買(mǎi)賣(mài)行為是要式法律行為，但對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身所采取口頭、書(shū)面或其他形式，不影響合同的效力。

19.無(wú)可歸責(zé)于雙方情形

二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由引致合同解除，雙方無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。陰陽(yáng)合同、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、遺漏條款等，往往是二手房交易過(guò)程中一方提出解約理由的原因。當(dāng)事各方應(yīng)對(duì)交房時(shí)間和付款時(shí)間有明確約定，盡量不要采用口頭約定方式，在無(wú)證據(jù)證明，對(duì)方否認(rèn)情況下，口頭約定相當(dāng)于無(wú)約定。

20.判決確權(quán)與賣(mài)房效力

在涉及民事與行政交叉問(wèn)題的房屋權(quán)屬登記案件中，如被訴的行政行為是以民事案件的審理結(jié)果為前提，則行政案件應(yīng)中止審理，民事案件審理終結(jié)后，再行審理;如民事案件的審理以行政案件的審理結(jié)果為前提，則行政案件應(yīng)繼續(xù)審理。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記雖被生效判決撤銷(xiāo)，受讓人不能基于《物權(quán)法》上的善意取得制度取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，但不影響其作為善意相對(duì)人基于表見(jiàn)代理制度取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。

21.隱名代理與借名購(gòu)房

房屋權(quán)利人雖應(yīng)以房地產(chǎn)交易中心登記為準(zhǔn)，但當(dāng)事人之間約定產(chǎn)權(quán)實(shí)際歸屬的，該約定在當(dāng)事人之間有效。二手房買(mǎi)受人基于他人委托，以自己名義購(gòu)買(mǎi)房屋的，應(yīng)將處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)交給實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人。隱名或借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定購(gòu)房，并登記在他人名下，隱名或借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。

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