一、拍賣是否適用買賣不破租賃?

買賣不破租賃應當適用于拍賣財產(chǎn)。但這一原則也存在例外。如“先抵押，后租賃”，不適用“買賣不破租賃”原則?；谖餀鄡?yōu)先原則，抵押權作為擔保物權先于租賃權設立，不論租賃權的性質是屬于債權或是物權(學術界目前尚存在爭議)，都應當先保證抵押權人權利的優(yōu)先實現(xiàn)。由于物權法規(guī)定的實行抵押權的常見方式就是抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)，那么，上述“不得對抗已經(jīng)登記的抵押權”的含義就應當包括抵押權的存在以及抵押權的實行，相應地，經(jīng)由拍賣、變賣方式取得抵押財產(chǎn)所有權的受讓人當然也應在租賃關系不得約束的范圍之內，否則，其合法權利無從保護。

此外，根據(jù)實踐案例分析，除非受讓人對拍賣房屋附帶租約明知，房屋評估價格也充分考慮了附帶租約，并且受讓人同意繼承原租賃合同，在此基礎上，受讓人應繼續(xù)按照原租賃合同履行，否則該租賃合同對新的受讓人不發(fā)生法律效力，受讓人有權要求承租人返還該房屋。

二、法院資產(chǎn)拍賣流程

1、評估價格

評估價格是拍賣的前置程序。對評估結果，法院應當及時向執(zhí)行雙方當事人送達評估報告。當事人對評估結果有異議的，可向法院請求復議，法院再要求評估機構進行復議。

2、作出強制拍賣的決定

價格評估完成后，法院可組織執(zhí)行雙方當事人協(xié)商，按評估價格將被執(zhí)行人財產(chǎn)抵債給申請執(zhí)行人。法院應根據(jù)被執(zhí)行人財產(chǎn)狀況，和被執(zhí)行人的信譽程度，依職權做出決定。如準許，被執(zhí)行人自行變賣，應給其10日以內的時間，同時，法院在得款后，才能將查封財產(chǎn)予以解除查封，確保申請人的合法權益得以實現(xiàn)。

3、確定和委托拍賣機構

4、發(fā)布公告與展示標的

5、確定拍賣保留價

6、舉行拍賣會

7、確認拍賣結案

先出租后抵押的不動產(chǎn)當然也有可能會在拍賣，因為不動產(chǎn)的抵押本來就存在著會被拍賣的法律風險，但拍賣財產(chǎn)能否適用于買賣不破租賃是不確定的。不過，先抵押后出租的情況下，對承租人造成的損失應該由房東負責。

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？

買賣不破租賃的條件是什么？

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些