一、買賣不破租賃是否是強(qiáng)制性規(guī)定?

屬于強(qiáng)制性規(guī)定，這是合同法明確規(guī)定的，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。對(duì)于房屋租賃合同而言，房屋所有權(quán)人在租賃期內(nèi)將租賃房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，房屋所有權(quán)的變動(dòng)，不影響租賃合同的效力，租賃合同不當(dāng)然終止，受讓人應(yīng)該繼續(xù)履行原合同的權(quán)利義務(wù)，即新房主成為新的出租人，繼受原出租人的權(quán)利和義務(wù)。即使房屋受讓人不知道該租賃合同存在，該租賃關(guān)系仍能對(duì)抗受讓人。

三種例外情形包括：

1、當(dāng)事人在簽訂租賃合同時(shí)有相反約定的;

2、房屋出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

3、房屋在出租前已被人民法院依法查封的，由人民法院強(qiáng)制拍賣過戶的。

二、保全的財(cái)產(chǎn)能否適用買賣不破租賃?

財(cái)產(chǎn)保全與租賃競(jìng)合，指在同一標(biāo)的上同時(shí)存在財(cái)產(chǎn)保全和租賃，二者在效力上發(fā)生沖突的情形。二者效力發(fā)生沖突時(shí)如何處理解決，盡管法律沒有明文規(guī)定應(yīng)怎么處置，并且從“買賣不破租賃”的適用條件來看，買賣的行為也是發(fā)生于后，按理說應(yīng)該也可以適用“買賣不破租賃”。但如果這樣執(zhí)行，法院查封的威嚴(yán)則毫無是處，因此關(guān)鍵要看二者哪個(gè)成立在先。若租賃先于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約當(dāng)然地適用于債權(quán)人，對(duì)債權(quán)人具有法律拘束力，因?yàn)槌凶馊嗽诔凶鈺r(shí)并不能預(yù)見到將來租賃物會(huì)被查封。

若租賃后于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約并不適用于債權(quán)人，除非債權(quán)人同意。因?yàn)椴榉獾哪康氖菍?shí)現(xiàn)債權(quán)，承租人明知承租的房子有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃契約，由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。若承租人不知道或不應(yīng)當(dāng)知道租賃物已被查封的，則損失應(yīng)當(dāng)在承租人或出租人之間按照雙方過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

綜上所述，買賣不破租賃是日常生活中，人們遇到的的一個(gè)重要原則，其由合同法明確規(guī)定，具備強(qiáng)制效力。不動(dòng)產(chǎn)因?yàn)橘I賣贈(zèng)與過戶的，受讓方不得擅自解除租賃合同，承租方能夠繼續(xù)使用不動(dòng)產(chǎn)。除非是不動(dòng)產(chǎn)之前存在抵押或者查封的情況，這樣就不能適用這個(gè)原則。

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