一、買二手房買賣不破租賃適用嗎

適用。

1、存在合法有效的租賃合同要適用該制度，在所有權(quán)讓與時(shí)，租賃合同應(yīng)該已經(jīng)成立并且生效，就是租賃關(guān)系須有效的存在，換言之，租賃關(guān)系的有效存在的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)應(yīng)確定在所有權(quán)讓與時(shí)。同時(shí)，需要注意的是，根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，僅有租賃物讓與契約尚不能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)，對動(dòng)產(chǎn)來說需要交付，對不動(dòng)產(chǎn)來說需要登記。

2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人租賃物的所有權(quán)已經(jīng)讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關(guān)系雖然有效存在，但是租賃物的所有權(quán)人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理過戶手續(xù)，即所有權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，在此情況下，則該制度也沒有適用的余地。

3、租賃物已經(jīng)交付于承租人“買賣不破租賃”構(gòu)成要件中的交付，除指出租人已交付租賃物外，還需承租人繼續(xù)占有租賃物。主要理由是，一方面，承租人未占有說明其對租賃物沒有使用收益，無此收益則失去了強(qiáng)化租賃權(quán)的基礎(chǔ);另一方面，承租人未占有不能起到公式作用，為維持交易安全，不應(yīng)賦予租賃權(quán)對抗力。

4、所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間內(nèi)“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在占有租賃物的期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，導(dǎo)致自身對于租賃物的使用效益可能面臨受損的風(fēng)險(xiǎn)。故所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間事適用條件之一。

二、租戶一定能優(yōu)先買房嗎

雖然租戶享有優(yōu)先購買權(quán)，但并不意味著租戶一定能優(yōu)先買房。還需要滿足下方條件：

1、承租人與出租人之間簽訂的租賃合同必須合法有效。

2、房屋所有人將房屋出售給配偶、父母、子女等親屬的話，承租人無法主張優(yōu)先購買權(quán)。

3、承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。所謂的“同等條件”就是指，承租人購房的條件與第三人購房的條件是相同的，不論是在房價(jià)、支付方式還是其他方面，承租人都不會(huì)以優(yōu)于第三人的購買條件買下房屋。

4、如果承租人和共有權(quán)人同時(shí)想購買房屋，共有人可以先于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。

5、承租人必須在一定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人賣房之前要確保租客等享有優(yōu)先購買權(quán)的人已經(jīng)放棄使用權(quán)利，要求對方出示放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。

承租人雖然有優(yōu)先購買的權(quán)利，但是并不是所有的情況承租人都有優(yōu)先購買的權(quán)利。比如說出租人把自己的房子賣給自己的直接親戚，那么承租人就沒有這個(gè)權(quán)利。所以只有在適合的條件買賣不破租賃才會(huì)生效，不要認(rèn)死理，要按照實(shí)際情況。

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些

買賣不破租賃的條件是什么？

買賣不破租賃的適用范圍有哪些