一、動產(chǎn)適不適用買賣不破租賃?

不適用的，從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動產(chǎn)租賃。動產(chǎn)租賃不應(yīng)當(dāng)適用該原則，其理由如下：

第一，動產(chǎn)的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。

第二，對動產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財產(chǎn)的效用，不符合物盡其用的財產(chǎn)利用原則。

第三，租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷，而且會導(dǎo)致法律體系的紊亂，這一邊界應(yīng)通過其適用的客體體現(xiàn)出來，即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。

第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動產(chǎn)實(shí)行租賃權(quán)物權(quán)化。

二、買賣不破租賃的限制適用情形有哪些?

1、在不動產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”

即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。

2、破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中的限制適用

在破產(chǎn)案件中，對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中，一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于：

(1)若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，將導(dǎo)致租賃債權(quán)的實(shí)現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠職工工資和勞動保險費(fèi)用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠稅款，這有悖于破產(chǎn)法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則;

(2)在許多破產(chǎn)案件中，特別是國有或集體企業(yè)破產(chǎn)案件中，將房屋建筑物結(jié)合破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)作為整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行變現(xiàn)的情形較多。若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，購買人可能會考慮自己購買的土地因附著有租賃關(guān)系，不利于自己的開發(fā)利用，由此影響破產(chǎn)財產(chǎn)的變現(xiàn)。

不動產(chǎn)在適用買賣不破租賃原則之前的前提是，不動產(chǎn)的買賣合同的生效時間晚于租賃合同的生效時間，并且不動產(chǎn)的出賣人與買受人在訂立買賣合同時，出賣人應(yīng)當(dāng)將不動產(chǎn)之上存在租賃關(guān)系如實(shí)告知買受人，否則視為不履行先合同義務(wù)，造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償。

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