土地他項(xiàng)權(quán)利有別于土地使用權(quán)與土地所用權(quán)，對于土地使用者來說土地他項(xiàng)權(quán)利很少出現(xiàn)在我們的生活中，一方面對于這種權(quán)利我們在商業(yè)操作中幾乎沒有涉及，大多數(shù)商品房買賣以及房屋出租涉及到的只有房屋的所有權(quán)及房屋的使用權(quán)，那么，土地他項(xiàng)權(quán)利人有哪些權(quán)利呢?

土地他項(xiàng)權(quán)利人的權(quán)利

包括地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)等。目前中國實(shí)行土地公有制，土地他項(xiàng)權(quán)利的種類不多，但隨著土地使用制度改革，已逐步派生出各種各樣的他項(xiàng)權(quán)利。

①抵押權(quán)。經(jīng)有償出讓的土地使用權(quán)可以用來抵押。抵押開始，抵押權(quán)人即取得土地使用權(quán)的抵押權(quán)，這個(gè)抵押權(quán)必須經(jīng)土地登記機(jī)關(guān)加以確認(rèn)。抵押終止，抵押權(quán)即告消滅。抵押人破產(chǎn)的，抵押權(quán)人可以從土地使用權(quán)拍賣轉(zhuǎn)讓收益中得到補(bǔ)償。

②租賃權(quán)。經(jīng)出讓的土地使用權(quán)可以出租，承租人對所承租的土地有租賃權(quán)，這是中國的一種較為特殊的土地他項(xiàng)權(quán)利。租賃權(quán)經(jīng)土地登記可以保護(hù)土地承租人在租期內(nèi)對土地的合法使用。

③地役權(quán)。中國《民法通則》對相鄰用地的通行、排水等權(quán)利相鄰關(guān)系的形式作了規(guī)定。這種在他人土地通行、排水的權(quán)利稱為地役權(quán)。相鄰關(guān)系是通過法律規(guī)定的，不必經(jīng)相鄰各方約定而對土地所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行限制，所以不需要再作為土地他項(xiàng)權(quán)利予以確認(rèn)。但將鄰里之間的通行權(quán)、排水權(quán)等進(jìn)行權(quán)利登記，可以更好地保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)各有關(guān)方面的合法權(quán)益。

④耕作權(quán)。指按照規(guī)定或約定，在已經(jīng)明確了土地使用權(quán)的土地上，在不妨礙土地使用人的土地使用權(quán)的條件下，種植農(nóng)作物，在大型靶場、試驗(yàn)場內(nèi)有限制地種植樹木和農(nóng)作物等。設(shè)置這種他項(xiàng)權(quán)利，主要是從合理利用土地的原則出發(fā)的。耕作權(quán)一般都長期地依附于土地使用權(quán)，取消這種他項(xiàng)權(quán)利時(shí)，還要給耕作權(quán)人以適當(dāng)補(bǔ)償。

⑤借用權(quán)。通過借用而使用別人的土地，可以認(rèn)為借用人具有借用權(quán)。這是中國特殊歷史條件下產(chǎn)生的一種他項(xiàng)權(quán)利形式。20世紀(jì)50年代-60年代，通過借用協(xié)議使用土地的相當(dāng)多，且一般協(xié)議內(nèi)容簡單，有的有期限，有的沒有期限，有的寫明不作某用途時(shí)即退還等等。這些問題，往往通過補(bǔ)簽協(xié)議，增加限制條件繼續(xù)借用，對借用方加以權(quán)利上的明確，有利于土地使用的穩(wěn)定。

⑥空中權(quán)和地下權(quán)。主要是針對地表土地使用權(quán)而言的?？罩袡?quán)如橋梁、渡槽、架空電線、空中樓閣(水中、地面以柱角支撐的亭臺、房屋)等。地下權(quán)如地下隧道、地下商場等?？罩袡?quán)與地下權(quán)的成立是以地表土地使用權(quán)已經(jīng)確定且與空中、地下權(quán)利主體不一致為條件的。這是一種可以獨(dú)立轉(zhuǎn)讓、抵押和出租的權(quán)利，其權(quán)利內(nèi)容和價(jià)值與土地使用權(quán)有時(shí)基本相同。

土地他項(xiàng)權(quán)利在法律中明確不同于土地使用權(quán)與土地所有權(quán)，此外土地他項(xiàng)權(quán)利最主要的是限定土地使用權(quán)與土地所用權(quán)，因此在實(shí)際生活中如果遇到此類問題建議尋求專業(yè)人士的幫助，這樣就會盡量減少麻煩。

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