一、二手房交易中的違約行為有哪些?

1、不能履行

不能履行可能是由于債務(wù)人在客觀上已經(jīng)沒有履行能力，或者法律禁止了債務(wù)的履行，也可能是因?yàn)槟承┎豢煽沟囊蛩囟斐傻?，比如在以特定物為目?biāo)的合同中，該特定物意外毀損，從而構(gòu)成了不能履行。

2、延遲履行

延遲履行也是逾期履行，也就是說債務(wù)人其實(shí)能夠履行，但在履行期限屆滿時(shí)卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象，比如逾期交房，逾期過戶等。在這里要注意，是否構(gòu)成延遲履行的行為，履行期限是個(gè)重要的指標(biāo)。

3、不完全履行

不完全履行指的是債務(wù)人雖然履行了債務(wù)，但其履行不符合債務(wù)的本旨，比如沒有按照合同中約定條款去履行或者是只履行了一部分的約定，不完全履行的行為應(yīng)該以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)。

4、拒絕履行

拒絕履行是債務(wù)人對債權(quán)人表示不履行合同，一般為明示，也可以是默示。比如，售房者在購房者不知情的情況下將房屋售賣給第三人，這就可以視為拒絕履行。還有就是當(dāng)事人一方明確表示不履行合同義務(wù)的規(guī)定，也叫作拒絕履行。

二、如果發(fā)生違約行為該怎么辦?

1、定金罰則

雙方在交易時(shí)一般會(huì)收取一定金額的定金，如果收定金的一方不履行約定的義務(wù)，就應(yīng)該雙倍返還定金，如果是給付定金的一方不履行約定的義務(wù)，定金則不予返還。

2、繼續(xù)履行

守約方有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行合同約定的義務(wù)，并可在向法院起訴時(shí)提起此項(xiàng)訴訟請求，要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，并不妨礙守約方要求繼續(xù)履行

3、支付違約金

雙方可以在合同中約定一方違約時(shí)，根據(jù)違約情況向守約方支付一定數(shù)額或按一定標(biāo)準(zhǔn)確定的違約金，這樣有利于保護(hù)守約方的利益。

4、賠償實(shí)際損失

在未約定違約金或定金的情況下，守約方可以要求違約方按實(shí)際損失賠償，當(dāng)然這個(gè)金額必須是適當(dāng)?shù)模^高或者過低的話都需要協(xié)調(diào)解決。

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