第二步，認購。

資質(zhì)審核后的這里需要交納定金(購房者應(yīng)該盡量避免與賣房者在認購書中約定“訂金”條款，而用“定金”條款，以維護自己的利益)。與新房不同的是，二手房認購環(huán)節(jié)沒有新房規(guī)范，這筆定金直接交到賣房者手中。

第三步，與中介機構(gòu)簽訂商品房購買服務(wù)的協(xié)議。

如果買房人已經(jīng)確定購買某套二手房，那么為了保障雙方權(quán)益，中介會要求與買房人簽訂服務(wù)合同。協(xié)議會明確中介提供服務(wù)的具體內(nèi)容，中介收費等重要信息。

強調(diào)：當你與中介機構(gòu)簽訂這種委托協(xié)議時，應(yīng)仔細閱讀每一個條款，逐條與中介人員核實其含義。當你有疑問及感覺權(quán)益得不到足夠保障時，可以考慮在協(xié)議中增加補充條款。

第四步，中介方與買賣雙方一起到當?shù)胤抗懿块T進行查詢。

到了買賣雙方有了明確的購買意向及目標價格之后，中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)該先到房管局檔案館查冊，查證該出賣的房子物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封或抵押等背景資料。只有在產(chǎn)權(quán)得到完全確認的情況下，買房人才能與賣方簽署正式的二手房買賣合同，在這之前簽署買賣合同，則可能存在風險。比如，賣方的房產(chǎn)可能是多人共有產(chǎn)權(quán)，或者是集資房、小產(chǎn)權(quán)房或經(jīng)適房等，這些房產(chǎn)的交易都有一定的限制條件，如果事先不明確產(chǎn)權(quán)的具體情況而簽約，則容易產(chǎn)生無謂的損失。這個環(huán)節(jié)十分關(guān)鍵，對買家十分重要，所以買家應(yīng)該向經(jīng)紀人問清楚該產(chǎn)權(quán)問題的查證具體情況，最好有一定的依據(jù)證明。

第五步，買賣雙方簽署正式的二手房買賣合同。

這一步是在中介、買賣雙方親自到房管部門核實產(chǎn)權(quán)后的關(guān)鍵一步。作為買房人的你，必須已經(jīng)對房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況了如指掌，比如，房產(chǎn)所屬的地塊是通過什么方式獲取的，房產(chǎn)證是否已經(jīng)抵押，房產(chǎn)的用途是什么等等。

簽署正式的買賣合同時，通常你要帶齊身份證、戶口本、結(jié)婚證原件或其他證明身份的原件、印章等資料，賣方也同樣要帶齊這些資料，同時還要帶上房產(chǎn)證原件及復(fù)印件。

第六步，到銀行支付房款，并到交易中心核價與交稅。

這個流程分兩種情況，第一種情況是買方是做按揭貸款的，那么作為買房的你，支付的就只是首期房款。第二種情況是買方是一次性支付房款的，那么這時候就是房款的全額支付。應(yīng)當注意的是，當簽署完正式的買賣合同后，無論是支付首付款還是全款，都應(yīng)當在銀行柜臺現(xiàn)場完成。

支付房款后，一般同時要到房產(chǎn)交易中心稅務(wù)部門進行房產(chǎn)核價、核稅等等。

第七步，到銀行申請按揭貸款。

如果是買房人一次性支付房款的，無須走這一步流程，直接進入下一步。按揭貸款的申請，要準備的材料比較多，你需要帶齊身份證、戶口本、結(jié)婚證、買賣合同等等。如果是申請公積金貸款，根據(jù)中央國家機關(guān)住房資金管理中心(國管)和深圳市住房公積金(市管)的不同，帶齊相關(guān)材料。

第八步，到房產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權(quán)過戶申請。

具體來說，你要準備好身份證、正式的買賣合同、與銀行的貸款合同、申請書與委托書、完稅單，當然，賣方須帶房產(chǎn)證。

第九步，銀行發(fā)放按揭貸款及交房。

這一步對于一次性支付房款的買房人來說，是不需要的。如果你是按揭貸款買房的，那么，當你已經(jīng)辦理完過戶手續(xù)并且拿到房產(chǎn)證后，則需要拿著房產(chǎn)證到為你做按揭貸款的銀行進行發(fā)放貸款的申請，你拿到房產(chǎn)證時，同時也會拿到房產(chǎn)的他項抵押權(quán)證。你只需要將房產(chǎn)證和他項抵押權(quán)證一起交給銀行工作人員，一般幾天銀行就會發(fā)放貸款了。發(fā)放貸款、交付房產(chǎn)并且支付余款后，二手房的交易就大功告成了。

另外，如果購房發(fā)票丟失了，房產(chǎn)證還是能辦下來的，但會費時費力。一旦發(fā)生這種情況，業(yè)主首先要登報聲明該發(fā)票作廢，并注明房屋地址、購房者姓名和發(fā)票號碼等相關(guān)要件;然后，到開發(fā)商處讓其出具相關(guān)丟失情況說明，并證明購房人確實在公司購買過商品房;最后再由房產(chǎn)部門核實丟失的真實情況。購房者還需要到開發(fā)商處查詢發(fā)票底聯(lián)，開發(fā)商處會有存底，可以給購房者出具購房證據(jù)，購房者可帶著購房證據(jù)前往房產(chǎn)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

簽認購書時，可能有的“認購書”上寫的是“定金”，您要特別注意這個“定金”，它只有在合同里才具備法律效力。簽“認購書”后若是發(fā)展商違約，您是不能得到雙倍返還“定金”的。如果發(fā)展商還沒有拿到銷售許可證，您與發(fā)展商簽訂的就是內(nèi)部“認購書”，請留意：盡管內(nèi)部認購的房價會便宜一些，但內(nèi)部認購書在法律上是無效的。

在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，通常，發(fā)展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實際交付的時候，很可能就會出現(xiàn)問題，而引起糾紛。發(fā)展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實在合同里。您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補充協(xié)議、審查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。注意：還有可能會出現(xiàn)的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對該房產(chǎn)項目了解的加深而感覺不好，不想購買的時候，發(fā)展商能否退還定金?這就需要購房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確，在何種情況下，購買者可以終止協(xié)議，拿回定金。

在深圳市場上購房合同無論是新房還是二手房，使用的都是建委網(wǎng)站下載的標準購房合同。在這份合同上擬有固定格式的條款內(nèi)容，也就代表著除了需要填寫的地方之外，其他合同的章節(jié)是不需要太過于計較的。包括購買二手房時，正規(guī)中介都會從網(wǎng)上下載標準的合同與您簽約，這點購房者大可放心。這是整個購房程序中最重要一環(huán)，購房合同也是銷售中最重要的法律文件。主要的條款包括：

如果購買新房，涉及到開發(fā)商蓋章的問題，購房合同當時是無法立即帶走的，您選擇的是分期貸款的方式，購房合同還要給銀行一份，通常是一式四份，住建委一份，開發(fā)商一份，銀行一份，你手中保存一份。如果合同只有三份，開發(fā)商會給你蓋過章的復(fù)印件，這都無關(guān)緊要。在簽署購房合同以外還需要簽署一個貸款合同。