一、遇到拆遷評(píng)估，應(yīng)該注意的幾類(lèi)基本問(wèn)題

1、房屋面積及宅基地面積認(rèn)定不準(zhǔn)確問(wèn)題。

一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證書(shū)上記載面積為準(zhǔn)。

2、評(píng)估方法錯(cuò)誤問(wèn)題。

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十三條規(guī)定：市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類(lèi)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。第十四條規(guī)定：拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

評(píng)估機(jī)構(gòu)不采用市場(chǎng)價(jià)法評(píng)估，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)嚴(yán)重偏低。

3、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇違法。

依據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第六條第二款的規(guī)定，“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”.而實(shí)踐中拆遷人卻單方選取評(píng)估機(jī)構(gòu)，未征求被拆遷人的任何意見(jiàn)，更未采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式，嚴(yán)重違反了上述法律規(guī)定。

4、未經(jīng)實(shí)地查勘程序。

根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十五條拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。但實(shí)踐中，拆遷評(píng)估人員沒(méi)有對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄也沒(méi)有經(jīng)被拆遷人簽字認(rèn)可。

5、未依法委托專(zhuān)家評(píng)估。

《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第10條第1款第4項(xiàng)規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，且未經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)專(zhuān)家評(píng)估委員會(huì)鑒定的，房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)家評(píng)估委員會(huì)進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的估價(jià)結(jié)果作為裁決依據(jù)。實(shí)踐中，房屋拆遷管理部門(mén)作出裁決往往未經(jīng)鑒定程序。

6、評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有給付完整的估價(jià)報(bào)告。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第八節(jié)規(guī)定：估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：1全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過(guò)程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套;第八節(jié)第二條規(guī)定：估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分：l封面;2目錄;3致委托方函;4估價(jià)師聲明;5估價(jià)的假設(shè)和限制條件; 6估價(jià)結(jié)果報(bào)告;7估價(jià)技術(shù)報(bào)告;8附件。但是，實(shí)踐中，評(píng)估機(jī)構(gòu)只提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告，沒(méi)有提供完整的估價(jià)報(bào)告。這是嚴(yán)重違法的。

7、不依法出具分戶評(píng)估報(bào)告問(wèn)題。法律規(guī)定拆遷區(qū)域一般應(yīng)出具整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，但實(shí)踐中，一些拆遷人只出具整體評(píng)估報(bào)告，卻不出具分戶評(píng)估報(bào)告，這是嚴(yán)重違法的。一些即使出具分戶評(píng)估報(bào)告，內(nèi)容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡(jiǎn)單。

8、不依法對(duì)被拆遷房屋的裝修進(jìn)行評(píng)估。法律明確規(guī)定對(duì)被拆遷房屋的裝修價(jià)值賠償應(yīng)協(xié)商，協(xié)商不成應(yīng)另行評(píng)估。實(shí)踐中拆遷人卻未進(jìn)行裝修的另行評(píng)估嚴(yán)重違法。

9、拆遷評(píng)估報(bào)告未依法送達(dá)問(wèn)題。

法律規(guī)定評(píng)估報(bào)告應(yīng)依法送達(dá)，一般是直接送達(dá)，被拆遷人拒收的話應(yīng)留置送達(dá)，并有證明人員在場(chǎng)，且記錄在案;特殊情況才郵寄送達(dá)或公告送達(dá)。實(shí)踐中拆遷人張貼于門(mén)的方式是違法的。

二、評(píng)估應(yīng)該采用什么方法

常用的評(píng)估方法主要有：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。

對(duì)于具體評(píng)估方法的選用，應(yīng)該由注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)上述幾種評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選擇其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

此外，還要注意以下幾種情況，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第13條第2款、第3款的規(guī)定：

(一)被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估;

(二)被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;

(三)被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估;

(四)可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行核對(duì)和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

綜上所述，對(duì)于在拆遷評(píng)估當(dāng)中，應(yīng)該注意一定要以產(chǎn)權(quán)證上的房屋面積為準(zhǔn)，而且需要去鑒別評(píng)估方法是否正確，還有對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇是否違法，而且對(duì)于評(píng)估采用的方法一般都會(huì)通過(guò)市場(chǎng)比較，假設(shè)開(kāi)發(fā)等方法。

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