[問題]

某房地產(chǎn)公司先以土地使用權(quán)向工商銀行抵押貸款，并向土地局辦理了抵押登記，后以在建商鋪向建設(shè)銀行抵押貸款，并向房產(chǎn)局辦理了抵押登記。兩筆貸款到期后均未能如期歸還，分別被兩家銀行提起訴訟。法院的兩份生效判決均認(rèn)定兩份抵押合同有效，并判決工商銀行和建設(shè)銀行分別對某房地產(chǎn)公司抵押的土地使用權(quán)和商鋪的處分所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)。問題在于，法院應(yīng)當(dāng)如何執(zhí)行兩項抵押權(quán)?

[意見]

為貫徹“房隨地走”和“地隨房走”的雙向統(tǒng)一原則，《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押?！睋?jù)此規(guī)定，土地和建筑物是不可分離的一個整體，不允許分別抵押，不論是以土地使用權(quán)抵押為目的還是以土地上的建筑物抵押為目的，相應(yīng)的建筑物或土地使用權(quán)都作為統(tǒng)一的抵押標(biāo)的物的組成部分。

問題在于，不談及《物權(quán)法》實施前地產(chǎn)和房產(chǎn)分別抵押登記的情形，即使在該法實施之后，對房地產(chǎn)抵押均未能依照《物權(quán)法》第十條第二款“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！钡囊?guī)定，實行統(tǒng)一抵押登記制度，即房產(chǎn)和地產(chǎn)均由統(tǒng)一的某一登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。因此，在擔(dān)保實務(wù)中，在《物權(quán)法》實施之后，由于我國仍未能實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一抵押登記制度，當(dāng)事人就地產(chǎn)和房產(chǎn)設(shè)定抵押時，不得不分別向不同的登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。另外，因土地歸一人所有，但房屋屬多人共有，或者土地歸多人共同所有，但房屋屬多人分別所有的情形普遍存在，導(dǎo)致地產(chǎn)和房產(chǎn)重復(fù)抵押，分屬不同的抵押權(quán)人。

在審判實務(wù)中，對地產(chǎn)和房產(chǎn)分別抵押的合同效力，法官一致認(rèn)為，抵押權(quán)是價值權(quán)，而價值權(quán)是可以分割的。當(dāng)事人只關(guān)心抵押權(quán)的交換價值，并不關(guān)心抵押物處置的權(quán)利歸屬，所以，分別設(shè)定抵押雖導(dǎo)致抵押的房地產(chǎn)價值分屬不同主體，但其實質(zhì)是對地產(chǎn)和房產(chǎn)的價格分割?！胺侩S地走”和“地隨房走”雙向統(tǒng)一原則的立法目的是為了避免在地產(chǎn)和房產(chǎn)交易中出現(xiàn)土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)各異其主的現(xiàn)象，法律倡導(dǎo)當(dāng)事人在設(shè)定地產(chǎn)或房產(chǎn)抵押時應(yīng)一并設(shè)定。如果分別設(shè)定抵押的，出于交易安全考慮，不宜認(rèn)定兩份抵押合同無效，只要在實行抵押權(quán)時，同時轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，并確保上述權(quán)利取得人為同一主體，就能妥當(dāng)?shù)亟鉀Q地產(chǎn)和房產(chǎn)權(quán)利主體因分別設(shè)定抵押時發(fā)生的主體利益沖突。換言之，在地產(chǎn)和房產(chǎn)分別設(shè)定抵押時，只要在執(zhí)行抵押權(quán)時就土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分別評估，但一并拍賣，并確保由一個主體競買即可。執(zhí)行機(jī)構(gòu)只需就拍賣所得價款分別清償給相應(yīng)的抵押權(quán)人，以實現(xiàn)當(dāng)事人分別設(shè)定抵押的合同目的。

總之，為解決地產(chǎn)和房產(chǎn)分別設(shè)定抵押導(dǎo)致抵押權(quán)主體沖突的問題，實現(xiàn)抵押權(quán)時確保房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移和權(quán)利最終歸屬同一主體，既不違反當(dāng)事人就地產(chǎn)和房產(chǎn)分別設(shè)定抵押的真實意思表示和抵押權(quán)人在設(shè)定抵押時就抵押物價值享有優(yōu)先受償權(quán)范圍的合理預(yù)期，也不違反“房隨地走”和“地隨房走”的雙向統(tǒng)一原則。