法院的拍賣標(biāo)的有瑕疵怎么處理?

雖然通過更加詳盡的審查，可以有效地避免有權(quán)利瑕疵的不動產(chǎn)進入拍賣實施，但審查不是萬能的，總有因為各種原因?qū)е聶?quán)利瑕疵未能發(fā)現(xiàn)，畢竟執(zhí)行機構(gòu)并不是這些不動產(chǎn)的權(quán)利所有人。買受人萬一競拍購得了法院未能審查發(fā)現(xiàn)、公告中并未提及的權(quán)利瑕疵，導(dǎo)致其權(quán)益受損，有必要在強制拍賣制度中為其提供救濟程序。

(一)不動產(chǎn)拍賣款未進行分配的情形

對于拍賣款未進行分配的情形，若買受人不動產(chǎn)權(quán)利的確存有重大瑕疵，且該瑕疵是拍賣公告未開示的買受人也不可能知曉的，導(dǎo)致買受人無法行使不動產(chǎn)權(quán)利或者行使該不動產(chǎn)權(quán)利要遭受巨大的損失的，應(yīng)當(dāng)賦予買受人的撤銷拍定申請權(quán)。由買受人向執(zhí)行法院提出申請，請求法院準許撤銷其拍定，經(jīng)審查，法院可以撤銷對該不動產(chǎn)的拍定。對撤銷拍賣申請的適用必須要進行適當(dāng)?shù)南拗?，因為若不動產(chǎn)上存有微小的瑕疵，動輒撤銷拍定，則不利司法強制拍賣制度的目的實現(xiàn)和穩(wěn)定。在存有微小瑕疵的情況下，應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)買受人自愿承擔(dān)相應(yīng)的負擔(dān)，如在案例二中，若水費數(shù)額不大，則由買受人承擔(dān)水費應(yīng)為一個經(jīng)濟而又便利的解決方案。

該買受人的撤銷拍定申請權(quán)與強制拍賣私法說中的要求與債務(wù)人解除合同的瑕疵擔(dān)保請求權(quán)應(yīng)當(dāng)做出區(qū)分。買受人的撤銷拍定申請權(quán)的相對方是國家執(zhí)行機關(guān)，并非債務(wù)人;該申請權(quán)意欲消滅的是國家執(zhí)行機關(guān)強制拍賣行為的效果而不是私法意義上的合同關(guān)系;該權(quán)利僅僅是申請權(quán)而不是私法上的解除權(quán)，必須經(jīng)過國家執(zhí)行機關(guān)的審查準許，準許與否體現(xiàn)的是公權(quán)力的意志，體現(xiàn)出公法上的不平等性。該申請權(quán)并不違背強制拍賣的公法屬性。

若買受人無法行使不動產(chǎn)權(quán)利或者行使該不動產(chǎn)權(quán)利要遭受巨大的損失，消滅拍定效果，回復(fù)至拍定前的狀態(tài)無疑是最經(jīng)濟也是最不會引發(fā)新的問題的解決方式。雖然強制拍賣的效果被消滅，可能導(dǎo)致執(zhí)行資源的白白浪費，但將引發(fā)許多后續(xù)問題的執(zhí)行程序還不如一切“歸零”。執(zhí)行機構(gòu)準予撤銷的，也不會對強制拍賣的公信力造成損害，因為賦予買定人撤銷拍定申請權(quán)，應(yīng)買人會更加無后顧之憂的參與競拍，相反有助于提升強制拍賣的公信力。

(二)不動產(chǎn)拍賣款已進行分配的情形

在不動產(chǎn)拍賣款已進行分配的情形，回復(fù)至拍定前狀態(tài)已不可能，但拍賣效果仍可以被消滅。買受人向法院提出撤銷拍定申請后，法院準許的。買受人可向法院申請執(zhí)行回轉(zhuǎn)，直接向參與分配的債權(quán)人要求返還拍賣款。該執(zhí)行回轉(zhuǎn)基于的不是執(zhí)行錯誤，而是強制拍賣的效果被消滅。

該執(zhí)行回轉(zhuǎn)申請權(quán)與向債權(quán)人主張瑕疵擔(dān)保責(zé)任也應(yīng)作出區(qū)分。瑕疵擔(dān)保責(zé)任必須經(jīng)由訴訟，法院行使審判權(quán)后再經(jīng)權(quán)利人申請執(zhí)行，進入執(zhí)行程序，執(zhí)行機關(guān)公權(quán)力方才介入，而執(zhí)行回轉(zhuǎn)則不需要經(jīng)過訴訟程序而由執(zhí)行機關(guān)直接作出審查，作出是否準予執(zhí)行回轉(zhuǎn)的裁決，進而進入執(zhí)行程序。該執(zhí)行回轉(zhuǎn)目的在于消滅執(zhí)行效果而不是承擔(dān)民事責(zé)任。

對于執(zhí)行回轉(zhuǎn)不能造成的損失，買受人并不能向執(zhí)行機構(gòu)要求國家賠償。因為即便法院對強制拍賣的不動產(chǎn)未仔細審查，導(dǎo)致拍賣公告中未示不動產(chǎn)的瑕疵，交付時買受人才發(fā)現(xiàn)的，法院并未違反執(zhí)行程序，不符合要求國家賠償?shù)臈l件。法院應(yīng)當(dāng)加強對強制拍賣的不動產(chǎn)的審查，努力發(fā)現(xiàn)其瑕疵，但對法院審查不能過于苛刻，不能因為審查有所疏漏就要求法院承擔(dān)國家賠償責(zé)任。

若法院拍賣過程中發(fā)生糾紛，無論是經(jīng)濟上的還是人身安全上，都可以請本網(wǎng)律師團幫忙。