缺少相關(guān)證件的租房合同有效嗎

1998年8月25日，甲公司與乙公司簽訂《房屋租賃協(xié)議書》約定，甲公司向乙公司出租XX廣場西座地上第一至三層和地下一層。自1998年9月1日起至1999年3月31日止，乙公司可以進(jìn)駐現(xiàn)場進(jìn)行局部改造和精裝修，進(jìn)行設(shè)備調(diào)試及試營業(yè)，自1999年4月1日起計算租期，租賃期為5年，每年租金為227萬元人民幣，乙公司每年4月1日前和10月1日前各支付一次，如不能按期支付租金，拖欠期內(nèi)每日加收欠交租金萬分之五的滯納金。租賃期間，雙方均不能無故解除本協(xié)議。如確有必要解除合同，違約方要以當(dāng)年租金總額的兩倍作為違約金賠付守約方。

協(xié)議簽訂后，甲公司全面履行了協(xié)議，如期將房屋交付乙公司，乙公司裝修后以“某大酒樓”的名義開始營業(yè)。但乙公司僅在1998年9月8日向甲公司支付了定金50萬元，租金則一直未付，拖欠租金達(dá)794萬余元。甲公司幾次向乙公司催付未果，只得訴至法院，請求法院判令解除甲公司與乙公司簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》，乙公司將其承租并已裝修的房屋無償返還給甲公司，乙公司給付甲公司租金、滯納金、違約金人民幣1445萬元。

乙公司則辯稱：甲公司未及時取得房屋產(chǎn)權(quán)證，同時不能及時提供消防驗收合格證，從而導(dǎo)致《房屋租賃協(xié)議書》無效，應(yīng)由甲公司承擔(dān)全部責(zé)任。由于甲公司沒有按照合同約定提供相應(yīng)的法律文件，乙公司擬將設(shè)立的“某酒樓有限責(zé)任公司”無法獲得工商行政管理部門的核準(zhǔn)，不能營業(yè)。乙公司沒有交納租金是在甲公司違反合同約定的情況下，依照法律和雙方約定，正常維護(hù)自身合法權(quán)益的行為。請求法院駁回原告的訴訟請求。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告甲公司與被告乙公司所簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》是雙方的真實意思表示，不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。甲公司未及時取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但是產(chǎn)權(quán)清晰，并無爭議，因此不能直接導(dǎo)致《房屋租賃協(xié)議書》無效，但是對于該合同的履行產(chǎn)生一定影響，甲公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。同時，由于雙方簽訂租賃合同是在《中華人民共和國消防法》實施之前，因此甲公司未及時取得消防驗收合格證也不導(dǎo)致《房屋租賃協(xié)議書》無效。

據(jù)此，一審法院判決：解除甲公司與乙公司簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》;乙公司將其承租并已經(jīng)裝修的房屋騰空并移交給甲公司;乙公司給付甲公司房屋租金359萬元，甲公司給付乙公司房屋裝修補(bǔ)償100萬元。

乙公司不服，提起上訴。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律并無不當(dāng)，終審判決駁回上訴，維持原判。

本案的爭議焦點(diǎn)在于，甲公司未及時取得房屋產(chǎn)權(quán)證以及消防驗收合格證是否影響租賃合同的效力，以及不能全面、及時地履行房屋租賃合同的責(zé)任分擔(dān)問題。

讓我們首先看看出租方?jīng)]有房屋產(chǎn)權(quán)證，是否會影響房屋租賃合同的效力。

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條的規(guī)定，房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。

但在現(xiàn)實生活中，房屋出租方常常會出現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)證的情況，具體的原因很多，相當(dāng)一部分是土地出讓金已經(jīng)交納，由于政府職能部門的原因，房屋產(chǎn)權(quán)證不能及時下發(fā)，但是房屋的產(chǎn)權(quán)清晰，沒有爭議。本案中的甲公司未及時取得產(chǎn)權(quán)證即屬于此類情況。并且《合同法》對于合同無效規(guī)定是比較嚴(yán)格的。《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

在本案中，甲公司的房屋產(chǎn)權(quán)清晰，雙方對于產(chǎn)權(quán)證對合同效力的影響亦沒有作出明確的約定，結(jié)合《合同法》倡導(dǎo)的精神和市場經(jīng)濟(jì)的要求，對于此類出租方?jīng)]有產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃合同，不宜認(rèn)定為無效合同。

其次，讓我們看看消防驗收合格證對房屋租賃合同效力的影響。眾所周知，經(jīng)營性商業(yè)用房的消防設(shè)施是否完善，是否有重大火災(zāi)隱患等，涉及到公共安全和社會利益，消防驗收問題與出租房屋能否正式投入使用直接相關(guān)，因此，經(jīng)營性商業(yè)用房的消防涉及房屋租賃合同的效力和履行問題。

綜合以上介紹，缺少相關(guān)證件簽訂的租房合同只要是真實意思表示，沒有違反法律規(guī)定應(yīng)該是有效合同。相信大家看了上面介紹后，對于缺少相關(guān)證件的租房合同的法律知識有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問題，請咨詢律霸網(wǎng)律師，他們會為你進(jìn)行專業(yè)的解答。