2008年3月25日，被告趙某與房東蔡某簽訂了一份門(mén)面轉(zhuǎn)租合同，約定房東蔡某將其商鋪出租給被告趙某，租賃期限從2008年4月8日起至2010年4月7日止，并約定該門(mén)面可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)杞?jīng)房東蔡某同意并向房東蔡某交轉(zhuǎn)讓費(fèi)20000元。2008年4月21日，被告趙某在沒(méi)有征得房東蔡某同意的情況下，私自將該門(mén)面轉(zhuǎn)租給原告王某經(jīng)營(yíng)，并找人假冒房東蔡某與原告王某簽訂了一份租賃合同，并收取了原告王某轉(zhuǎn)讓費(fèi)36000元及貨物折價(jià)款1500元，隨即被告趙某就不知所蹤。后房東蔡某找到原告王某，告知其與被告趙某簽訂的租賃合同無(wú)效，合同上并不是他本人簽名，原告王某才知被騙。原告王某認(rèn)為被告趙某在明知自己沒(méi)有轉(zhuǎn)讓權(quán)的情況下找人假冒房東蔡某與原告王某簽訂門(mén)面租賃合同，并私自收取原告王某門(mén)面轉(zhuǎn)讓金，使其經(jīng)濟(jì)上蒙受了巨大的損失，故訴至法院請(qǐng)求判令被告趙某賠償因其違約行為給原告王某造成的經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)36000元。

【審判】

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原告王某與假冒房主簽訂了房屋租賃合同，據(jù)此，趙某收取門(mén)面轉(zhuǎn)讓費(fèi)36000元，其行為已涉嫌合同詐騙，因此認(rèn)為本案不屬于該院主管范圍，最終作出駁回原告王某訴求的裁定。

【評(píng)析】

小編認(rèn)為，法院做出以上裁定不能從根本上解決這起本來(lái)就屬于民事領(lǐng)域的糾紛。本案的焦點(diǎn)是，轉(zhuǎn)租合同到底應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同還是應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。在是否認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同的有效性的基礎(chǔ)上，原告王某是否對(duì)這36000元轉(zhuǎn)租款中的20000元享有請(qǐng)求權(quán)出現(xiàn)兩種不同觀點(diǎn)。筆者則認(rèn)為，原告王某對(duì)這20000元享有請(qǐng)求權(quán)。

一、關(guān)于租賃合同與轉(zhuǎn)租合同的關(guān)系

一個(gè)合同要發(fā)生法律上的效力應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足以下幾個(gè)要件：當(dāng)事人具有民事主體資格、合同當(dāng)事人雙方意思表示一致，以及合同內(nèi)容合法。但對(duì)于轉(zhuǎn)租合同這一較為特殊的合同而言，還應(yīng)滿(mǎn)足法律的特殊規(guī)定。《合同法》明確規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人(即次承租人)，承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成直接經(jīng)濟(jì)損失的，承租人應(yīng)當(dāng)向出租人賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。依此規(guī)定，承租人非經(jīng)出租人同意，不得將租賃物轉(zhuǎn)租給他人。雖然本條并未對(duì)非法轉(zhuǎn)租進(jìn)行規(guī)定，依據(jù)民事領(lǐng)域“法不禁止即是自由”的法彥，即是說(shuō)，承租人在未取得出租人的同意而將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人的情況下，若出租人未行使解除權(quán)，則租賃關(guān)系仍然有效，不因承租人的轉(zhuǎn)租而受影響。

二、關(guān)于對(duì)租賃合同享有撤銷(xiāo)權(quán)的主體的認(rèn)定

有人認(rèn)為，在合同簽訂過(guò)程中，被告趙某找人頂替房東蔡某與原告王某簽訂合同的行為屬于欺詐，存在欺詐的合同應(yīng)屬于可變更、可撤銷(xiāo)的合同，在原告王某未行使變更、撤銷(xiāo)權(quán)之前，合同仍是有效的。而且，房屋轉(zhuǎn)租款36000元中的20000元是要給房東蔡某的，只有16000元屬于被告趙-能轉(zhuǎn)租所應(yīng)得的手續(xù)費(fèi)。原告王某對(duì)其中的20000元不享有請(qǐng)求權(quán)，要么也應(yīng)當(dāng)是由房東蔡某來(lái)行使請(qǐng)求權(quán)。但筆者認(rèn)為，合同的撤銷(xiāo)權(quán)只能由合同當(dāng)事人來(lái)行使，而在本案中，轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人是原告王某與被告趙某，房主蔡某根本就不享有轉(zhuǎn)租合同的撤銷(xiāo)權(quán)。就算是按照以上邏輯將錯(cuò)就錯(cuò)，就算是被告趙某的行為成立欺詐而使轉(zhuǎn)租合同成為效力待定的合同，此時(shí)也因房主行使“合同撤銷(xiāo)權(quán)”而使效力待定的合同成為無(wú)效合同，更何況這樣的理由在法理上是說(shuō)不通的。

三、關(guān)于轉(zhuǎn)租合同被認(rèn)定為無(wú)效的理由

筆者認(rèn)為，在本案中，房東蔡某行使了自己對(duì)原始租賃合同所享有的解除權(quán)，且明確告知了原告王某其與被告趙某簽訂的轉(zhuǎn)租合同是無(wú)效的。此時(shí)，原、被告趙某之間的轉(zhuǎn)租已轉(zhuǎn)換成不合法轉(zhuǎn)租，且發(fā)生以下法律后果：就原告王某與被告趙某之間的關(guān)系而言，雙方之間的合同因被告趙某的無(wú)權(quán)處分行為而使合同從效力待定的合同轉(zhuǎn)換為無(wú)效的合同，(即便有效也因被告的違約行為——違背合同的誠(chéng)實(shí)信用原則，使合同目的不能實(shí)現(xiàn)而最終導(dǎo)致合同無(wú)效。)因被告趙某的單方面原因而使原告王某不能對(duì)租賃物行使使用收益的權(quán)利，對(duì)此，被告趙某當(dāng)然負(fù)有責(zé)任，原告王某當(dāng)然可以向被告趙某行使賠償損失的請(qǐng)求權(quán)。就被告趙某與房東蔡某之間的關(guān)系而言，被告趙某轉(zhuǎn)租未經(jīng)房東蔡某同意為嚴(yán)重違約行為，房東蔡某有權(quán)解除合同，在房東蔡某終止他與被告趙某之間的租賃關(guān)系時(shí)，被告趙某對(duì)房屋的處分則為無(wú)權(quán)處分。被告趙某在對(duì)房屋不享有處分權(quán)的情況下私自將房屋轉(zhuǎn)租給原告王某，在房東蔡某未對(duì)該處分行為進(jìn)行追認(rèn)的情況下，該合同則從效力待定的性質(zhì)轉(zhuǎn)化為無(wú)效合同。

由本案的相關(guān)情形可以看出，原、被告趙某之間的合同已屬無(wú)效合同，且是因?yàn)楸桓孚w某不享有合同標(biāo)的物的處分權(quán)且事后未得到享有處分權(quán)人的追認(rèn)而致使合同無(wú)效的。根據(jù)《合同法》第五十八條，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失;雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。就本案而言，姑且不論被告趙某的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，就合同的標(biāo)的物轉(zhuǎn)租款，原告王某是應(yīng)該享有完整的請(qǐng)求權(quán)的。