次承租人有優(yōu)先購買權嗎

分析次承租人是否享有優(yōu)先購買權，重要的是弄清優(yōu)先購買權制度的功能。從本質上說，優(yōu)先購買權是對出賣人的所有權所施加的負擔。但其設立目的，在于保護買受人獲得某物的特殊利益，而保護買受人的這一利益，不僅有利于權利人個人而且對經濟秩序的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的意義，在租賃關系中，所有權的占有、使用、收益權能是與所有權相分離的，在現(xiàn)實社會生活中，租賃房屋者，要么是無房者或者在該地無房者，要么是租房用來從事營業(yè)，承租人對房屋的使用往往有一個較長的過程始得達成其租賃房屋的目的，因此，在所有人出賣房屋時，賦予房屋的實際使用人以優(yōu)先購買權，就可以使房屋的所有權與使用權統(tǒng)一于一個主體，穩(wěn)定物的使用關系。換言之，優(yōu)先購買權制度的功能主要在于保護標的物實際占有使用人的利益。

由此可以認為，在同意轉租的情形下，次承租人應享有租賃房屋的優(yōu)先購買權，并且還要優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權;在自行轉租的情形下，出租人解除租賃合同的，次承租人的優(yōu)先購買權便無從談起，出租人不解除合同的，次承租人不得享有優(yōu)先購買權。所以，出賣人于適法的期限內為通知義務時，通知次承租人即可，不必同時又通知承租人。

現(xiàn)在的問題是，假若出租人于適法的期限內僅通知了承租人而未通知次承租人，承租人取得了房屋的所有權后，如何對次承租人予以救濟。

如果嚴格適用“買賣不得擊破租賃”規(guī)則，次承租人仍是繼續(xù)依租賃合同對房屋加以利用，即使其優(yōu)先購買權未得到尊重，但對其未有任何損害。這種觀點顯然是不妥當的。誠然，依“買賣不得擊破租賃”規(guī)則，次承租人仍繼續(xù)享有租賃權，但買受人(承租人)可能不遵循“買賣不得擊破租賃”規(guī)則，次承租人欲實現(xiàn)自己的租賃權，得費很大的精力和財力去尋求公力救濟，在訴訟效率不理想的情況下，他得付出相當大的訴訟成本，因此，不能認為其未受損害。更為重要的是，優(yōu)先權制度的設立不僅在于穩(wěn)定占有、使用關系，更在于保障權利人優(yōu)先得到房屋的所有權，它和“買賣不得擊破租賃”規(guī)則的設立目的并不完全相同。

既然次承租人享有優(yōu)先購買權，在出租人未履行適法的通知義務而將房屋賣給承租人之后，若其欲以同等條件優(yōu)先購買，自然可以請求法院確認該買賣合同無效。法院一旦確認，即使出租人與承租人已辦理了房屋所有權登記手續(xù)，由于登記的基礎和條件不復存在，因此應予撤銷

在次承租人優(yōu)先購買權受到損害的情況下，如何對其進行賠償，也是值得研究的。關鍵的問題在于怎樣確定次承租人的損害。由于優(yōu)先購買權是一種物權期待權，對它的侵害乃是對權利人期待利益的損害。次承租人準備購買而支出的費用以及為主張優(yōu)先購買權而尋求公力救濟所支付的合理費用，當屬可計算的利益損害，應由出租人賠償。

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