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寧波
商鋪租賃糾紛典型案例（二）打到最高法院的租賃糾紛
趙先生經(jīng)營某家居品牌，承租了蘇州某大開發(fā)商開發(fā)的湖東某商業(yè)廣場中的店鋪，租期十年。當(dāng)時因地理位置較偏，開發(fā)商給予了一年免租金的優(yōu)惠政策，其后的九年租期的租金也相當(dāng)優(yōu)惠。就在劉先生裝修好準(zhǔn)備進(jìn)場營業(yè)之時，接到開發(fā)商通知，商業(yè)廣場另有客戶整體承租，不再出租給劉先生，也不同意劉先生的索賠要求。劉先生不得已將開發(fā)商訴至法院，按另行承租其它類似商鋪計算，索賠十年租期的租金差價損失一千余萬元，案件一直打到最高法院，法院裁定原則上支持索賠此類租金差價，但認(rèn)為劉先生尚未實際改租其它商鋪，因此實際損失無法核算，要求劉先生待實際損失發(fā)生后再另行起訴。
【張律師點評】
如前所述，商業(yè)租賃租期長、金額大，對于此類大型商業(yè)項目的出租方來說，在確定租期、租金和提前解約的違約責(zé)任時，一定要注意考慮將來業(yè)態(tài)調(diào)整和整體出租、出售的可能性，在合同條款中為自己留有余地，以免在發(fā)生類似情況時因少數(shù)零星租戶而導(dǎo)致轉(zhuǎn)型失敗或付出過高的代價。以該案為例，按照法院確定的原則，如果在中途毀約后租戶另行承租了某個租金較高的商鋪，是完全有權(quán)索賠租金差價的，考慮到十年的租期，算出的租金差價對出租方將是巨額的損失。
對承租方而言，碰到此類問題，要善于以法律為武器保護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。如果出租方強(qiáng)行毀約，出租方可以采取的措施包括：(1)拒絕搬離;(2)起訴要求出租方繼續(xù)履行租約;及(3)索賠違約金和實際經(jīng)濟(jì)損失。在索賠經(jīng)濟(jì)損失時，要注意法律支持的是實際已發(fā)生的損失，而不是根據(jù)市場租金價格計算的理論損失。
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