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寧波
房東在承租人不知情的情況下所簽的賣房協(xié)議是否有效
案情：
2011年8月12日，費縣某鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民劉某因在縣城打工，便與縣城孟某簽訂了房屋租賃合同。合同約定：孟某將在某小區(qū)一處樓房租賃給劉某使用，租期為２年，并約定了租金以及租賃期內孟某不得出售等內容。劉某按時支付了租金。2012年3月12日，孟某與王某簽訂了該樓房出售合同，以30萬元的價格將該套樓房賣給王某,雙方到房產部門進行過戶登記。劉某得知后認為，孟某將樓房出售給王某之前未履行告知義務，也未征求其是否主張優(yōu)先購買權的意見。該買賣合同應屬于無效合同。劉某訴至法院，要求法院確認孟某與王某之間房屋買賣合同無效。
評析：
法院審理后認為,劉某與孟某就樓房租用簽訂了租賃合同，確立了他們之間的租賃合同關系，劉某是承租人，孟某是出租人。根據(jù)《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！弊鳛槌凶馊说膭⒛诚碛袑ψ赓U物出賣前的知情權，同時，在同等條件下享有優(yōu)先購買權。由于作為出租人的孟某沒有履行法定義務，違反了法律的強制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效。”法院最終判決確認孟某與王某的房屋買賣合同無效。
相關法律知識：
房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現(xiàn)為：（1）出賣人將所出賣的房屋所有權轉移給買受人，買受人支付相應的價款；（2）房屋買賣合同是諾成、雙務、有償合同；（3）房屋買賣合同的標的物為不動產，其所有權轉移必須辦理登記手續(xù)；（4）房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。
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