【案情】

2011年6月，谷某租賃夏某一套房屋用于居住，并簽訂了為期1年的租賃合同，租金為每月人民幣1000元，可谷某在支付夏某半年租金及保證金后入住不到2個(gè)月就患上了鼻炎、肺炎并總感覺(jué)身體不適。后經(jīng)檢測(cè)發(fā)現(xiàn)自己承租的房屋內(nèi)空氣質(zhì)量存在問(wèn)題，甲醛超標(biāo)。據(jù)此谷某認(rèn)為房東夏某應(yīng)承擔(dān)自己患鼻炎、肺炎及身體遭受傷害等合計(jì)人民幣10余萬(wàn)元的損失;但夏某稱(chēng)自己也不知道該房是否存在甲醛超標(biāo)，并谷某在簽訂租賃合同時(shí)，曾多次實(shí)地察看，未提出空氣質(zhì)量存在問(wèn)題，不應(yīng)對(duì)自己也未知的該房屋存在的空氣質(zhì)量瑕疵而造成谷某身體傷害的損失承擔(dān)責(zé)任。

【分歧】

出租人是否承擔(dān)房屋空氣質(zhì)量瑕疵保證責(zé)任?

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，夏某出租的房屋甲醛超標(biāo)，確實(shí)存在瑕疵，也一定程度上導(dǎo)致谷某身體受到傷害，但這種空氣質(zhì)量瑕疵只有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的檢測(cè)才能夠判斷出，本案中出租人夏某非專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或人員，自己也不知該房屋甲醛是否超標(biāo)，夏某不存在過(guò)錯(cuò)，即無(wú)需承擔(dān)空氣質(zhì)量瑕疵保證責(zé)任，不用賠償谷某身體受到傷害的損失。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，夏某出租的房屋甲醛超標(biāo)，造成承租人谷某身體受到傷害，應(yīng)屬產(chǎn)品質(zhì)量存在瑕疵，夏某負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任，故房屋出租人夏某應(yīng)承擔(dān)承租人谷某身體遭受傷害的損失。

【分析】

筆者同意第二種意見(jiàn)，理由如下：

第一、我們有必要先討論一下關(guān)于瑕疵的概念，瑕疵，一般包括權(quán)利瑕疵和物的瑕疵;可以從不同角度分為表面瑕疵和隱蔽瑕疵、明示瑕疵和默示瑕疵。結(jié)合本案來(lái)看，出租人夏某所提供的房屋應(yīng)然是屬一個(gè)物的瑕疵，存在隱蔽瑕疵和默示瑕疵。

隱蔽瑕疵并不需要以當(dāng)事人的知曉為前提條件，只要存在瑕疵就有可能構(gòu)成違約或侵權(quán)。就本案而言，出租人夏某認(rèn)為，承租人谷某與自己訂立合同前曾多次看房，并未提出過(guò)空氣質(zhì)量問(wèn)題，自己也不知曉該房甲醛超標(biāo)。出租人這一觀點(diǎn)即錯(cuò)誤的認(rèn)為本案出租房屋的瑕疵需以知曉為前提，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到為隱蔽瑕疵的這一特殊性。

雙方的租賃合同中雖沒(méi)有關(guān)于房屋空氣質(zhì)量的約定，但甲醛超標(biāo)的房屋是不符合居住條件的，長(zhǎng)時(shí)間居住反而會(huì)給身體健康帶來(lái)危害，這在人們生活中已是一種常識(shí)，因此該出租房屋存在默示瑕疵，并且當(dāng)事人并未對(duì)此做出免責(zé)約定。

我國(guó)合同法第二百一十六條規(guī)定出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。這一法律規(guī)定也構(gòu)成了所有出租人的默示擔(dān)保義務(wù)，一旦違反，即構(gòu)成違約。

第二、根據(jù)上述關(guān)于隱蔽瑕疵、默示瑕疵概念的分析，不難得出本案中出租人夏某已經(jīng)構(gòu)成了違約，關(guān)鍵是房東夏某應(yīng)否承擔(dān)谷某患鼻炎、肺炎及身體遭受傷害等的損失。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)。

本案即是我們通常所說(shuō)的與人身密切相關(guān)的合同在履行中常發(fā)生違約與侵犯人身權(quán)相競(jìng)合的情況，該如何處理?本案是一起由房屋租賃糾紛引發(fā)的糾紛，出租人夏某交付的房屋存在隱蔽瑕疵、默示瑕疵，進(jìn)而既構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)又造成谷某的身體受到傷害。根據(jù)我國(guó)合同第122條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受侵害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”。這里需要說(shuō)明的是當(dāng)事人只能違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任之間選擇其一。

本案中，承租人谷某要求房東夏某應(yīng)承擔(dān)自己患鼻炎、肺炎及身體遭受傷害等合計(jì)人民幣10余萬(wàn)元的損失，從中可以看出谷某選擇提起了侵權(quán)之訴。在這里也有人會(huì)質(zhì)疑既然是侵權(quán)，那么根據(jù)侵權(quán)的規(guī)則原則是過(guò)錯(cuò)責(zé)任，既然出租人夏某不存在過(guò)錯(cuò)，就不應(yīng)該責(zé)任。持這種看法的也是沒(méi)有看到在房屋這一特殊產(chǎn)品中，出租人負(fù)有隱蔽瑕疵、默示瑕疵擔(dān)保的義務(wù)，只要交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵，就可認(rèn)定為有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，故出租人谷某應(yīng)對(duì)房屋空氣質(zhì)量負(fù)責(zé)，賠償承租人谷某因此身體受到傷害的損失。

綜上所述，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋空氣質(zhì)量瑕疵保證責(zé)任。