1、非法轉(zhuǎn)租的法律后果

非法轉(zhuǎn)租發(fā)生以下法律效果：

(1)出租人與承租人之間的關(guān)系。承租人轉(zhuǎn)租為嚴(yán)重的違約行為，出租人有權(quán)解除合同，同時可以請求損害賠償。

(2)承租人與次承租人之間的關(guān)系。雙方之間的租賃合同有效，承租人負(fù)有使次承租人取得對租賃物使用收益的義務(wù)。

(3)出租人與次承租人的關(guān)系。次承租人的租賃權(quán)不能對抗出租人。出租人終止租賃關(guān)系時，出租人可以直接向次承租人請求返還租賃物。

對轉(zhuǎn)租的法律規(guī)定各國主要有兩種立法模式。一是限制主義。如德國民法典規(guī)定承租人非經(jīng)出租人同意，不得以租賃物之使用收益委于第三人。尤其不得將物轉(zhuǎn)租;一種是放任主義。如法國民法典規(guī)定，承租人有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，但租賃契約有禁止約定除外。根據(jù)合同法我國系采限制主義。

對未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，依合同法規(guī)定出租人可以解除合同，但對于承租人與次承租人之間的租賃合同是否當(dāng)然無效并未明確。審判實踐中，存在著大量因非法轉(zhuǎn)租引起的糾紛。解決此問題的分歧有助于實踐中對非法轉(zhuǎn)租的準(zhǔn)確理解與運用。

2、非法轉(zhuǎn)租，承租人與次承租人所簽訂的合同是否有效?

有三種不同的觀點：

第一種觀點：合同無效。根據(jù)《合同法》224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”轉(zhuǎn)租行為必須經(jīng)過出租房同意，未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租的行為其性質(zhì)顯然屬非法轉(zhuǎn)租，那么轉(zhuǎn)租合同應(yīng)屬無效合同。

第二種觀點：效力待定合同。根據(jù)《合同法》51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。無權(quán)處分行為屬效力待定行為。非法轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)屬于無權(quán)處分，因為，對于轉(zhuǎn)租而言，雖然承租人擅自轉(zhuǎn)讓的只是租賃物的占有、使用權(quán)，而非他人的財產(chǎn)，但承租人擅自將占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，實際上是非法處分他人財產(chǎn)所有權(quán)權(quán)能的行為。轉(zhuǎn)租合同應(yīng)屬效力待定合同。

第三種觀點：合同有效。非法轉(zhuǎn)租合同為諾成性合同，雙方意思表示一致即有效成立，所以轉(zhuǎn)租合同應(yīng)屬有效合同。

首先根據(jù)合同法規(guī)定，租賃合同為諾成性合同。轉(zhuǎn)租合同從雙方意思表示一致時即生效。其次轉(zhuǎn)租符合合同的功能，法律規(guī)定轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人同意是出于保護(hù)出租人的利益，但往往未經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租并不損害出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無非就是獲取出租房屋帶來的租金收益，轉(zhuǎn)租行為的發(fā)生并不影響出租人實現(xiàn)收益，在某種情況下，還可以確保其收益。最后根據(jù)合同自由的原則，其目的是鼓勵交易，維護(hù)穩(wěn)定的市場秩序。非法轉(zhuǎn)租合同本質(zhì)上屬債權(quán)合同，債權(quán)合意成立的效力不應(yīng)當(dāng)受第三人約束，因此轉(zhuǎn)租合同雖未經(jīng)出租人同意，亦應(yīng)為有效合同。

注意，認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同為有效合同必須有一個前提即次承租人善意無過失即不知道或不應(yīng)當(dāng)知道承租人是無權(quán)處分行為。在無權(quán)處分條件下，對善意相對人給予特別保護(hù)，認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同為有效合同。

3、非法轉(zhuǎn)租既是違法行為也是違約行為，行為人應(yīng)否承擔(dān)法律責(zé)任?應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任?

《合同法》第51條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。第224條規(guī)定承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

4、關(guān)于擅自轉(zhuǎn)租之租金的性質(zhì)及處理。

德國學(xué)說認(rèn)為是不當(dāng)?shù)美?。?鑒先生則認(rèn)為，承租人違法轉(zhuǎn)租，不屬無權(quán)處分行為，且出租人與承租人有租賃關(guān)系存在，承租人支付對價而為使用收益，出租人對租賃物已無使用收益之權(quán)能，故承租人違法轉(zhuǎn)租并未使其受到損害，從而違法轉(zhuǎn)租原則上應(yīng)在租賃契約上求其解決，出租人可終止契約或請求債務(wù)不履行之損害賠償，無需借助于不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)。王*明先生認(rèn)為，承租人無權(quán)通過轉(zhuǎn)租而獲取利益，因而對于承租人所獲得的扣除租金部分的剩下的收益部分，可作為不當(dāng)?shù)美虺鲎馊朔颠€。我們認(rèn)為，王*鑒先生的觀點在邏輯上更能立得住腳。出租人因出租房屋而受有租金收益，其對待對價是使承租人取得租賃房屋的使用收益權(quán)。出租人在法律上并沒有因為轉(zhuǎn)租行為而直接受有損害。因此，轉(zhuǎn)租人因轉(zhuǎn)租更有收益，對出租人而言，并不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。?dāng)然，出租人因為轉(zhuǎn)租而造成房屋毀損或其他損失的，可以依租賃合同或者侵權(quán)之債主張損害賠償責(zé)任。