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寧波
買賣不破租賃的法律效力怎樣
《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。
《解釋》第20條規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
根據(jù)上述規(guī)定，買賣不破租賃是指租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效，承租人有權(quán)請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。
但是，買賣不破租賃受到約定限制和法定限制：
①當事人另有約定除外：買賣不破租賃受當事人另有約定限制;
②事先抵押權(quán)限制：受房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的，買賣不破租賃受限制;
③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，”買賣不破租賃“受限制。
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