根據(jù)國家對于土地資源的需要，政府會對農(nóng)民土地、房屋或企業(yè)的土地進行征收。企業(yè)拆遷所面臨的問題比農(nóng)民的土地或個人的房屋拆遷多很多，企業(yè)在拆遷前與拆遷中要對企業(yè)進行評估，只有進行準確的評估，企業(yè)才能獲得應得的權(quán)益。下面，律霸的小編就帶大家了解一下企業(yè)拆遷需要哪些評估，和需要注意哪些問題。

一、法律依據(jù)

國有土地企業(yè)評估依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！　》康禺a(chǎn)價格評估機構(gòu)應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預?！?、第三十四條“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔賠償責任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任?！?、《國有土地上房屋征收評估辦法》等等規(guī)定。

集體土地上企業(yè)評估：《土地管理法》、《物權(quán)法》、《中小企業(yè)促進法》、省市一級地方法規(guī)和規(guī)則政策性文件等。

二、從事實角度講需要注意的問題

工廠拆遷，涉及企業(yè)的人、財、物，產(chǎn)、供、銷，影響到企業(yè)的方方面面，因此，對于企業(yè)這一損失的評估也比較復雜。這不但關(guān)系到需要工廠拆遷的政府，還涉及作為當事人的企業(yè)，因此，又不能不予以重視。一般來說，工廠拆遷對企業(yè)的影響或者說對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方面造成的損失，可分為三個階段，即：拆遷準備階段、拆遷階段和拆遷后恢復正常生產(chǎn)階段。這三個階段的損失可以一條曲線來表示，即開始從零開始逐漸上升(拆遷準備階段)，上升至最高值(拆遷階段)，然后從最大值逐漸下降至零(拆遷后生產(chǎn)恢復階段)。

下面，就這三個階段分別進行一些分析：

(一)拆遷準備階段：

⑴ 因工廠的客戶得知該企業(yè)拆遷的消息，從而對其交貨能力缺乏信心，因此定單會逐步減少轉(zhuǎn)移;

⑵拆遷企業(yè)不能在原地上新產(chǎn)品和擴大生產(chǎn)規(guī)模，喪失了發(fā)展的贏利機會;

⑶由于工廠將要拆遷，對原材料的定貨將逐步減少，這勢必在與原材料供應商的價格談判中處于不利地位;

⑷由于工廠將要拆遷，企業(yè)管理層必然為此投入精力，因此影響了工廠拆遷前的生產(chǎn)管理;

(5 )工廠新址建設的一系列費用，包括征地、規(guī)劃設計、廠房基建、裝修、工廠配套設施的建設等等。在這個階段，企業(yè)所受到的影響和損失是從零開始，并曲線上升。

(二)拆遷階段：

在搬遷階段，工廠完全停工停產(chǎn)。業(yè)務收入為零，但，企業(yè)的另一些開支仍需要支付，包括：

⑴生產(chǎn)經(jīng)營中仍需要支付的費用：

A 、職工的薪酬(包括工資、福利、社保)以及當涉及職工后勤服務的建筑也需搬遷時、還需要保障職工的后勤需求; B、生產(chǎn)設備、運輸設備、辦公設備按月計提的折舊費用; C 、管理費用;D 、不在搬遷范圍內(nèi)的銷售、營業(yè)網(wǎng)點的日常開支(房租費等)。

(2)財務費用：

因工廠拆遷貸款的利息支出。在這一階段，拆遷對企業(yè)的影響和導致的損失曲線上升，可能達到峰值。

(三)、拆遷后生產(chǎn)恢復階段：

在這一階段，設備的安裝調(diào)試工作將逐步完成，生產(chǎn)和管理秩序逐步恢復;客戶對企業(yè)交貨能力的信心逐步得到恢復;原材料供貨渠道逐步穩(wěn)定;企業(yè)管理層主要精力逐步轉(zhuǎn)移;員工的情緒也逐步穩(wěn)定;最后使工廠的生產(chǎn)效率達到拆遷前的水平，或因工廠新址各種條件的改善，而超過了過去。在這個階段，企業(yè)拆遷的影響和損失的曲線是下降的，直至零。

三、從法律角度應當注意的問題

1、評估機構(gòu)應當由被拆遷人指定。這一點往往是最容易被忽視的，從實踐經(jīng)驗來看，自行選定的評估機構(gòu)同政府私自選點的機構(gòu)評估結(jié)果最多的相差一倍還多。

2、停產(chǎn)停業(yè)損失補償。路永強律師在實際辦案過程中發(fā)現(xiàn)，很多評估機構(gòu)是沒有對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估的，這一項在整個企業(yè)拆遷補償結(jié)果中占有相當大的比重，一般按照經(jīng)營效益、營業(yè)額、利潤額等條件確定。

3、評估漏項。由于被拆遷的企業(yè)主不具有相關(guān)知識，在評估報告中漏項是最常見的問題之一。比如上面拆遷階段中的ABCD四項。

4、什么時候評估。有些地方政府在拆遷過程中，總是想先跟企業(yè)施壓，絕口不提評估事宜，也不出具征收決定和征收補償安置方案決定，這也是需要密切注意的違法行為。

企業(yè)拆遷需要哪些評估根據(jù)企業(yè)性質(zhì)和實際情況的不同有所區(qū)別，但是不變的是，評估的準確性要求都是非常高的，評估時要對企業(yè)的各方面進行詳細的分析，這樣才能獲得最大的經(jīng)濟補償，為企業(yè)爭取更多的利益。在企業(yè)拆遷評估過程中，都要嚴格遵循法律的規(guī)定，評估的合法性也是獲得補償?shù)囊笾弧?/p>

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