一、征收中，停產停業(yè)損失如何評估?

停產停業(yè)損失主要包括兩個方面，一方面是經濟損失，即因停產、停業(yè)使被拆遷人失去獲得利潤的機會;另一方面是因拆遷導致的費用支出：比如停產停業(yè)期間職工的工資、福利費、各種保險等社會基金。企業(yè)因拆遷倒閉、解散后職員的安置費用等。這些費用應當由被征收人提供證據，征收人根據這些證據與被征收人共同協商確定，而沒有必要專門委托評估機構進行評估。

房屋征收活動中停產停業(yè)損失的補償的一般有以下幾類：

(1)設備、儀器、生產成品、半成品或商品的搬遷運輸費用;

(2)設備、儀器、搬遷過程中發(fā)生損壞的費用及重新安裝調試的費用;

(3)生產成品、半成品或商品搬遷過程中發(fā)生損壞的費用;

(4)停產停業(yè)期間職工(包括離、退人員)工資、福利費、各種保險等社會基金;

(5)企業(yè)因征收倒閉、解散后職員的安置費用、經濟補償金;

(6)為特定經營環(huán)境而設的裝飾物的報廢損壞的費用;

(7)生產、經營證照的重新辦理或變更的費用;

(8)因解除房屋租賃關系而發(fā)生的房租損失及違約賠償金或安置房屋承租人的費用。

二、實踐中對停產停業(yè)損失補償方式具體分為以下7種情況：

1.以被征收房屋的總體價值的一定比例計算

例如，《南京市征地房屋拆遷補償安置辦法》規(guī)定，拆遷非住宅房屋造成停業(yè)，屬于營業(yè)用房的，應給予不超過拆遷補償款8%的補償;屬于非營業(yè)用房的，應當給予不超過拆遷補償款5%的補償。

2.按房屋面積計算

上海規(guī)定，因拆遷造成停產停業(yè)損失的，補償標準按照被拆除房屋建筑面積300-400元/m2 計算，由拆遷當事人協商確定。

3.根據經營收入、利潤等指標確定

深圳規(guī)定，拆遷合法經營性房屋引起停產、停業(yè)的，能依據完稅證明提供利潤標準的，給予3個月稅后利潤補償;不能提供利潤標準的，按照上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額計算或者按照同類房屋市場租金，給予3個月的補償。

4.區(qū)分企業(yè)用房是住宅用還是非住宅用

如《北京市國有土地上房屋征收停產停業(yè)損失補償暫行辦法》規(guī)定:

(1)非住宅房屋停產停業(yè)損失補償評估的計算公式為： 停產停業(yè)損失補償費=(用于生產經營的非住宅房屋的月租金 月凈利潤×修正系數 員工月生活補助)×停產停業(yè)補償期限

①用于生產經營的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停產停業(yè)期間平均每月的市場月租金，由房地產價格評估機構評估確定。

②月凈利潤是指生產經營者利用被征收房屋，在停產停業(yè)期間每月平均能夠獲取的稅后凈利潤。月凈利潤按征收決定發(fā)布前12個月的損益表確定。無法根據損益表確定的根據生產經營者在征收決定發(fā)布前12個月實際繳納的企業(yè)所得稅推算。

③修正系數基準值為1，根據使用被征收房屋的生產經營運行狀況和市場預期進行修正，修正調整幅度不得超過20%。

④員工月生活補助是指生產經營者在停產停業(yè)期間，每月支付給員工的基本生活保障補助，員工月生活補助標準按征收決定發(fā)布前上個月的北京市最低工資標準計算。

員工數量以生產經營者在征收決定發(fā)布前12個月繳納社會保險的月平均人數計算。生產經營者憑房屋征收決定相關證明到區(qū)縣社會保險經(代)辦機構開具參保人數證明。

(2)用住宅房屋從事生產經營活動，按照實際經營面積每平方米給予800元至3000元一次性停產停業(yè)損失補償費，具體標準由各區(qū)縣房屋征收部門結合本地區(qū)實際情況確定。

5.按照營業(yè)年限計算

一般是在確定稅基后，根據營業(yè)年限確定相應的補償倍數。

6.由評估機構進行評估

由有資質的評估機構對停產停業(yè)損失進行評估，并按照評估結果進行補償。

7.據實補償，協商確定

由被拆遷人提供相關材料證明停產停業(yè)損失的數額與拆遷人進行協商確定，補償期限為停產停業(yè)的時間。

若涉及到對企業(yè)進行征收拆遷，那么除了本身需要對被征收企業(yè)的廠房、設備、占用的土地作出補償之外。因為停產停業(yè)勢必會影響到企業(yè)的正常生產經營，從而造成利益的損失，于是這部分也是需要作出補償的。格外，在停產停業(yè)期間，企業(yè)的職工無法正常工作，因此也需要對職工的工資、福利費、安置費等作出補償。

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