一、宅基地自愿有償轉(zhuǎn)讓給誰?

宅基地退出試點(diǎn)中堅(jiān)持自愿有償轉(zhuǎn)讓原則，順應(yīng)了市場經(jīng)濟(jì)的一般原則，符合改革的大方向。問題是，宅基地有償轉(zhuǎn)讓給誰?有論者認(rèn)為，可以轉(zhuǎn)讓給城市居民，為農(nóng)村居民增加一大筆財(cái)產(chǎn)性收入。有的城市居民也很愿意到農(nóng)村購買一套住房，節(jié)假日全家到農(nóng)村度假休閑。

宅基地退出試點(diǎn)方案規(guī)定，宅基地只能轉(zhuǎn)讓給本村社農(nóng)戶，優(yōu)先滿足那些沒有宅基地或者“80后”、“90后”結(jié)婚需要蓋房的年輕人。

從長遠(yuǎn)來看，現(xiàn)在只具有福利性質(zhì)的宅基地也應(yīng)該被賦予一定的商品屬性，形成一個(gè)特殊的具有中國特色的流轉(zhuǎn)市場。試點(diǎn)方案中規(guī)定的有償轉(zhuǎn)讓，至少賦予了宅基地半商品屬性，也是對過去純福利性質(zhì)的否定，可以試驗(yàn)宅基地在一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的轉(zhuǎn)讓。

二、宅基地有償轉(zhuǎn)讓價(jià)格如何確定?

宅基地有償轉(zhuǎn)讓，一個(gè)很重要的問題是轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定。政府要相信，轉(zhuǎn)讓戶和受讓戶可以根據(jù)市場價(jià)格總走勢和供求情況，協(xié)商確定雙方都能接受的合理價(jià)格。試點(diǎn)方案中規(guī)定，只有本村社居民才有資格購買轉(zhuǎn)讓的宅基地，這就把需求限制在一個(gè)很小的范圍，也就決定了宅基地轉(zhuǎn)讓價(jià)格不可能抬高，更不可能被“炒作”。學(xué)界有人期望的進(jìn)城農(nóng)民工把家鄉(xiāng)宅基地有償轉(zhuǎn)讓后的錢，用來在打工城鎮(zhèn)買房，是注定要落空的。

三、宅基地轉(zhuǎn)讓收入歸誰享有?

誰有資格享受宅基地轉(zhuǎn)讓收入?有兩種不同意見，一是由村集體享有，二是由轉(zhuǎn)讓戶享有。村集體享有的根據(jù)是，宅基地的所有權(quán)屬于村集體。但是鑒于農(nóng)村風(fēng)氣有待轉(zhuǎn)變，村集體享有往往變成村干部享有，從而為村干部腐敗提供新渠道。要避免這一腐敗問題，制度設(shè)計(jì)可考慮集體資產(chǎn)的股份化包括各個(gè)集體成員的量化。