土地的使用權(quán)是需要國家政府批準(zhǔn)后才可以擁有的，如果沒有批準(zhǔn)是違法的。有些土地是被批準(zhǔn)為商業(yè)用地，有的是被批準(zhǔn)為住宅用地，土地使用權(quán)取得的方式有很多。那么，土地使用權(quán)獲取的程序是什么?下面由小編為讀者進(jìn)行相關(guān)知識的解答。

一、土地使用權(quán)獲取的程序是什么?

1、確定目標(biāo)城市

在公司發(fā)展戰(zhàn)略方針的指導(dǎo)下，結(jié)合我國各地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展特征，制定公司房地產(chǎn)業(yè)年度發(fā)展計劃，確定公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)城市。

2、項目獲取途徑

直接購買土地獲取項目，通過報紙、網(wǎng)絡(luò)等途徑收集目標(biāo)城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和土地市場交易情況。通過朋友、社會關(guān)系等途徑獲取合作開發(fā)項目。

3、確定土地價格及報價策略

在確定房地產(chǎn)報價策略時可采用兩種方式：一是公司組織人員現(xiàn)場調(diào)研，根據(jù)目標(biāo)城市以往國有土地交易情況和房地產(chǎn)市場情況，預(yù)測目標(biāo)地塊可能銷售的價格，并根據(jù)目標(biāo)地塊使用權(quán)的出讓方式確定報價策略;二是房地產(chǎn)專業(yè)公司介入，報價策略可以說是項目獲取過程中較為關(guān)鍵的一步，報價高低直接影響到本項目最終開發(fā)利潤。

4、辦理相關(guān)競買手續(xù)

根據(jù)土地使用權(quán)出讓部門規(guī)定，準(zhǔn)備有關(guān)資料，實地辦理競買手續(xù)。

5、現(xiàn)場競買

組織人員現(xiàn)場競買。

6、簽訂合同

如土地競買成功需及時簽訂國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)合同。

二、土地使用權(quán)70年規(guī)定的具體內(nèi)容是什么

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》里規(guī)定的。是國務(wù)院頒布的，屬于行政法規(guī)。其第二章第十二條明文規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年;

(二)工業(yè)用地五十年;

(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;

(五)綜合或者其他用地五十年。

而《物權(quán)法》是2007年3月16日由全國人大通過的，屬于法律，在效力上，高于行政法規(guī)，僅次于憲法。其第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。物權(quán)法上所說的自動續(xù)期的是住宅建設(shè)用地，且未涉及是否收費(fèi)。

非住宅的續(xù)期收費(fèi)是肯定的。有相關(guān)的法規(guī)具備規(guī)定。

《土地管理法》全文并未涉及土地使用權(quán)出讓的年限。

三、住宅用地使用權(quán)到期該怎么辦

房產(chǎn)的土地使用權(quán)到期了該如何續(xù)期?目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。

對于70年土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期?應(yīng)有償還是無償?有兩個辦法可供選擇：一是免費(fèi)，讓利給業(yè)主;二是費(fèi)改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國家繳納稅金。

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