商住土地其實就是普通的商品房的建設(shè)用地，可是國家考慮到土地收益的問題綜合的制定了國有土地的使用年限，在制定的時候?qū)⑸套∮玫氐耐恋厥褂媚晗抟沧龀隽嗽敿?xì)的規(guī)定。很多人第一次聽到土地使用年限的這個概念的時候，肯定都非常的關(guān)心商住土地使用年限是如何規(guī)定的?

一、商住土地使用年限是如何規(guī)定的?

根據(jù)我國現(xiàn)行的巜土地法城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：第十二條　土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年;

(二)工業(yè)用地五十年;

(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;

(五)綜合或者其他用地五十年。

城鎮(zhèn)國有土地住宅用地最高使用年限為70年，商業(yè)用地最高使用年限為40年，綜合用地最高使用年限為50年一一所以商住用地屬綜合用地最高使用年限為50年，以土地的政府批文時間起算。

二、土地使用年限到期后怎么辦?

眾所周知，除劃撥土地使用權(quán)外，國有土地使用制度實行有償使用和限期使用，土地使用者應(yīng)與國家(政府)訂立土地使用權(quán)出讓合同，約定使用期限和出讓金等等，經(jīng)登記取得土地使用權(quán);以出讓方式經(jīng)登記取得的土地使用權(quán)，因出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿而終止。

1、在土地使用年限屆滿前，土地使用者可以申請續(xù)期，經(jīng)重新簽訂出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理土地使用權(quán)續(xù)期登記。土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

2、住宅土地使用權(quán)的自動續(xù)期，是我國國有土地使用權(quán)申請續(xù)期制度的一個重大例外，等于向社會宣告：住宅土地使用權(quán)經(jīng)登記而取得，因為自動續(xù)期而長期有效。該規(guī)定的意義在于：奠定了住宅土地使用權(quán)可以事實上長期存續(xù)的法律基礎(chǔ)，成為本世紀(jì)以來我國重樹民眾創(chuàng)造和保有財富信心的最具價值的法律制度。

3、《物權(quán)法》第149條規(guī)定住宅土地使用權(quán)自動續(xù)期，沒有規(guī)定任何條件，那些主張住宅土地使用權(quán)自動續(xù)期是有條件的觀點，不論其條件寬厚(例如象征性支付土地費用)抑或苛刻，都不是在解釋而是在否定住宅土地使用權(quán)自動續(xù)期制度。

綜上，商住土地使用年限規(guī)定的雖然是70年的時間，但可想而知，等到期了以后政府的工作人員也不能強(qiáng)行的就將公民驅(qū)逐出去，所以國家規(guī)定的商住土地使用年限其實對于普通老百姓來說等同于沒有任何法律效力，到期了以后是自動續(xù)期的一種情況，可商住房的土地使用年限到期就意味著商品房幾乎成了危房了。

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