一、房屋租賃合同效力的糾紛

(一)租賃房屋未經(jīng)消防驗收合格，租賃合同是否有效

根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)強制性效力規(guī)定的合同才是無效合同。

認定城市房屋租賃合同因房屋未經(jīng)消防驗收使用而產(chǎn)生效力問題的主要法律依據(jù)是《消防法》第13條第3款規(guī)定：按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標準需要進行消防設(shè)計的建設(shè)工程竣工，依法應(yīng)當進行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用。

因此租賃房屋根據(jù)《消防法》必須經(jīng)消防驗收而未驗收或驗收不合格的，應(yīng)當根據(jù)《合同法》第52條認定租賃合同無效。

當然在在界定何為“必須進行消防驗收的建設(shè)工程”時，需明確只有“按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標準需要進行消防設(shè)計的建設(shè)工程”，竣工時才必須經(jīng)過消防驗收。因此不宜籠統(tǒng)地認為城市出租房屋一律須經(jīng)消防驗收，未經(jīng)消防驗收或者驗收不合格租賃合同就無效。

(二)租賃房屋未經(jīng)整體驗收合格的，租賃合同是否有效

根據(jù)《建筑法》第61條規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！蔽唇?jīng)整體驗收合格而簽訂的《租賃合同》，違反了《建筑法》的強制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第52條應(yīng)認定為合同無效。

(三)租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，房屋租賃合同是否繼續(xù)有效

最高人民法院認為，依據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

出租人與承租人訂立的租賃合同繼續(xù)生效。同時認為現(xiàn)行法律未限制房屋產(chǎn)權(quán)變更后出租人依據(jù)租賃合同主張合同權(quán)利，追究承租人違約責任，該合同責任既包括追繳租金，也包括違約方承擔終止合同履行的違約責任。因此對于出租人提出的解除租賃合同應(yīng)予以支持。

(四)以在建房屋作為租賃標的物的房屋租賃合同效力問題

最高人民法院民一庭認為，隨著我國改革開放和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋租賃打破以往先有房屋，再行出租的傳統(tǒng)租賃制度。

在建房屋作為租賃標的物出租，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的一種常見現(xiàn)象。本案判決表明，人民法院對于當事人以在建房屋作為租賃標的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉(zhuǎn)租合同》之效力的認定，同其他合同一樣，實行國家干預(yù)原則，即依職權(quán)審查合同是否存在違法性。對于合同內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不具備法定無效要件的合同，應(yīng)當尊重當事人合同意思自治原則，認定此類合同有效。

二、房屋租賃合同效力的認定

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，合同視為成立。

房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，對房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個方面來審查：

(一)審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

(二)審查租賃的標的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。

而建設(shè)部1995年以第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有權(quán)證的;

2、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

3、共有房屋未取得共有人同意的;

4、權(quán)屬有爭議的;

5、屬于違法建筑的;

6、不符合安全標準的;

7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

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