其實我國的房產(chǎn)稅的征收工作一直以來還都是處于一種試點的階段的，國家主要是想要通過房地產(chǎn)能夠降低房地產(chǎn)投資的某種吸引力，征收房產(chǎn)稅肯定是對于房地產(chǎn)的投機(jī)炒作等有一定的遏制作用的，現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)征收也整體形成了一套較為成熟的模式。那么，在我國房產(chǎn)稅計稅依據(jù)包括土地價值嗎?

一、在我國房產(chǎn)稅計稅依據(jù)包括土地價值嗎?

對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。

2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國城鎮(zhèn)居民7.49億人，人均住房33平方米，商品房均價6300元/平方米，按此估算，城鎮(zhèn)住房共247.2億平方米，全國住房總價值156.3萬億元，按1%稅率征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅收入共計1.6萬億元?？紤]一定比率免征，實征房產(chǎn)稅收入還要再打折扣，不足以完全替代土地收入。按照目前土地收入下降趨勢推算，到2017年土地收入將減少到1.5萬億元左右，相當(dāng)于可征收房產(chǎn)稅總額，而很多地方財政的土地出讓收入會更早一些下降到不及可征房產(chǎn)稅收入的程度。

二房地產(chǎn)稅收種類及征收流程

1、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加及地方教育費

房地產(chǎn)開發(fā)單位銷售商品房按銷售收入的5%繳納營業(yè)稅，按營業(yè)稅稅額的7%繳納城建稅，按營業(yè)稅稅額的3%繳納教育費附加，按營業(yè)稅稅額的2%繳納地方教育費。

其他單位銷售自建房地產(chǎn)的，除按照上述標(biāo)準(zhǔn)繳納營業(yè)稅及附加，還應(yīng)繳納自建環(huán)節(jié)的建筑業(yè)營業(yè)稅及附加，稅率為3.36%。

單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓購置(抵債)所得的不動產(chǎn)，以全部收入減去購置(抵債)時該項不動產(chǎn)購置價(抵債作價)后的余額按5.6%征收營業(yè)稅金及附加。

個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

2、個人所得稅

個人出售存量房時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用，按20%征收個人所得稅。實際工作中對無法真實提供扣除憑證的，我市住宅按銷售收入的1%，非住宅按銷售收入的2%核定征收個人所得稅。對符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申請免征個人所得稅。

3、土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)單位銷售商品房的，按銷售收入預(yù)交，符合規(guī)定條件后清算的方式繳納土地增值稅。我市規(guī)定住宅項目預(yù)征率為1.5%，非住宅項目預(yù)征率為3%。

其他單位處置自建房地產(chǎn)的，按照稅法規(guī)定計算銷售收入和扣除標(biāo)準(zhǔn)，按照計算后增值額對應(yīng)四級超率累進(jìn)稅率計算稅額。

單位和個人出售舊房及建筑物的，如能準(zhǔn)確提供成交價格和扣除標(biāo)準(zhǔn)的，按國家相關(guān)規(guī)定計算土地增值稅;對既沒有評估價格又不能提供購置發(fā)票的，我市按計稅價格的5%核定征收。

對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

4、契稅

承受方為單位的，按計稅價格的4%征收契稅。

承受方為個人的，我省契稅稅率為4%，個人購買普通住宅稅率暫減按3%征收;個人首次購買普通住宅的，契稅稅率為3%并減半征收;2008年11月1日起個人首次購買90平方米及以下普通住宅契稅稅率暫按1%征收。

棚戶區(qū)居民因拆遷而重新購置住房的免征契稅。

5、印花稅

按照計稅價格的0.5%。雙方繳納。

對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。(市地稅局提供)

可以看出房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)當(dāng)中是包括土地的價值的，所以到最后房地產(chǎn)所銷售的樓房的總價格當(dāng)中，包含著當(dāng)初在開發(fā)的時候付出的成本，土地使用稅，房產(chǎn)稅以及其他各類費用，房子的價格較高也是有很多原因造成的。

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