根據(jù)我國的土地管理辦法的規(guī)定，雙方在合法范圍內(nèi)進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的，應(yīng)擔(dān)簽署相關(guān)協(xié)議以及繳納相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費。那么，東莞市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費應(yīng)該怎么算呢?按照相關(guān)規(guī)定，東莞市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費的計算包括出讓方和受讓方雙方的營業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅費。

一、出讓方

1.營業(yè)稅

根據(jù)2003年1月15日財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)第三條第二十款之規(guī)定，單位和個人受讓的土地使用權(quán)，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額，按照5%的稅率征收營業(yè)稅。

2.城市維護建設(shè)稅和教育費附加

以上述營業(yè)稅額為計稅依據(jù)，分別按照5%(納稅人在縣城、鎮(zhèn)的)和3%的稅率征收城市維護建設(shè)稅和教育費附加。

3.土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進稅率征收土地增值稅。

法定的扣除額

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額

“取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有三種形式：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

(二)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅，教育費附加、印花稅也可視同稅金扣除。

土地增值稅采取四級超率累進稅率，具體標準如下：

級數(shù)土地增值額稅率(%)稅率%

增值額未超過扣除項目金額50%的部分30

增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的40

增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的50

增值額超過扣除項目金額200%的部分60

注：若稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)以上數(shù)據(jù)不夠真實，會要求對轉(zhuǎn)讓價格或扣除費用進行評估。

4.企業(yè)所得稅

按新企業(yè)所得稅法規(guī)定，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加和土地增值稅后的余額為應(yīng)納稅所得額，一般按照25%的稅率征收企業(yè)所得稅。

5.印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，以合用中的金額為計稅依據(jù)，按5‰的稅率征收印花稅。

二、受讓方

1.城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，凡在城市、縣城、建置鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

以納稅人實際占用的土地面積(平方米)為計稅依據(jù)，按一定的稅率按年繳納。

2.印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，以合用中的金額為計稅依據(jù)，按5‰的稅率征收印花稅。

3.契稅

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規(guī)定，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以成交價格為計稅依據(jù)，以3%稅率征收契稅

綜上所述，在進行東莞市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費的計算的過程中，雙方應(yīng)當(dāng)詳細核對計算結(jié)果，保證計算的準確性。同時雙方在計算能力不足時也可以尋求專業(yè)人士的幫助，加快東莞市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費的計算進程。當(dāng)然雙方交易的過程中應(yīng)當(dāng)保證雙方信息的真實性。

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