土地使用權(quán)估值和年限的規(guī)定是什么?

一、土地使用權(quán)估值

土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。

土地資產(chǎn)可以作為單獨的對象進(jìn)行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進(jìn)行評估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進(jìn)行評估。

土地使用權(quán)估值的方法是：

1、市場法

(一)市場法及其適用條件

市場法也稱市場比較法，是將待估土地與近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。

(二)市場法應(yīng)用的步驟與過程

1) 廣泛搜集交易資料，確定比較案例。

選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應(yīng)具有相關(guān)性和替代性，應(yīng)符合下列要求：

(1)與待估土地用途應(yīng)相同。

(2)與待估土地交易類型應(yīng)相同。

(3)交易案理應(yīng)為正常交易或可修正為正常交易。

(4)與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個別條件要相近。

(5)交易時間與待估土地的股價期日應(yīng)接近或可以進(jìn)行比較修正。

2)進(jìn)行交易情況的修正。

(1)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。

(2)交易時有特別動機(jī)，如急于出售或購買。

(3)買方或賣方不了解市場行情。

(4)其他特殊交易情形。

3)進(jìn)行交易時間的修正。

4)進(jìn)行區(qū)域因素修正。

5)進(jìn)行個別因素修正。

6)確定待估土地評估值?？刹捎盟阈g(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法或眾數(shù)法處理。

2、收益法

(一)收益法的應(yīng)用形式

土地使用權(quán)評估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過預(yù)測土地未來產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評估值的方法。

(二)土地收益額及其估算

實際收益是指在現(xiàn)狀下實際獲得的收益，實際收益一般來說不能用于評估，因為個別人或個別企業(yè)的經(jīng)營能力等對實際收益的影響較大。

客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據(jù)。

土地收益包括有形收益和無形收益，計算收益時不僅要包括有形收益，還要包括無形收益。

土地收益通常是通過土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。

以房地產(chǎn)出租為例，求取土地純收益時，通常按下列步驟進(jìn)行：

1)計算總收入。

2)求取總費用。(此處不包括利息)

3)求取總收益。

4)確定房屋純收益。房屋現(xiàn)值=房屋重置全價-年貶值額×已使用年數(shù)

5)求取土地純收益。

(三)土地還原利率及其估算

土地還原利率實際上是土地投資報酬率。

1)利用收益還原法公式，通過搜集市場上相同或相似的土地純收益、價格等資料，反推算出還原利率。

2)通過完全利率(無風(fēng)險收益率)加上風(fēng)險險調(diào)整值(風(fēng)險收益率)的方法求取還原利率。

還原利率=安全利率 風(fēng)險調(diào)整值

3)各種投資及其風(fēng)險、收益率排序插入法。

(四)土地收益年限及其測算

土地收益年限是指待估土地從評估時點開始，其收益能力延續(xù)的時間長度，通常以年為單位。

土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。

二、土地使用權(quán)年限的法律規(guī)定

根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

居住用地70年;

工業(yè)用地50年;

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年;

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

倉儲用地50年;

綜合或者其他用地50年。

對土地使用權(quán)進(jìn)行估值的時候都是由市場當(dāng)中的權(quán)威機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估的，也不一定土地使用權(quán)使用年限越長的，土地的價值就越高。有些土地正好處于市中心就算是作為商業(yè)用途的，雖然土地使用年限只有40年，但有可能土地的價值評估出來的數(shù)值比70年的產(chǎn)權(quán)年限還要高。

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