一、土地使用權終止的原因是什么?

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了導致受讓人土地使用權終止的四種原因：

(1)使用年限屆滿

《城市房地產(chǎn)管理法》第22條第2款規(guī)定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回?！?/p>

(2)根據(jù)社會公共利益的需要而提前收回

《城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償?！?/p>

(3)因逾期開發(fā)而被無償收回

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

(4)土地滅失

土地滅失，是指由于自然力量或人為造成原土地性質的徹底改變或原土地面貌的徹底改變。如因地震或戰(zhàn)爭而使原有土地變成湖泊或河流等。土地滅失，導致土地使用權客體喪失，受讓人因此而終止其土地使用權。

二、在我國土地使用權獲取的方式有哪些?

土地使用權獲取方式主要有出讓、劃撥、轉讓三種方式。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設用地、未利用地的使用權。2011年1月，一則“土地使用期滿后會無償收回”的消息引起各方關注。土地使用權與土地所有權是土地法規(guī)中最基本最重要的概念。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農(nóng)民集體土地使用權是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。

因為不同的原因而導致土地使用權終止的話，實質上所產(chǎn)生的相應法律后果也是有很大的差別的。例如理論上來說國家收回土地使用權肯定是需要向民眾支付補償?shù)?，但是，在土地使用年限到期了以后，國家如果決定要收回土地使用權，這并不需要對土地使用權人支付任何的補償金。

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