土地非法轉(zhuǎn)租怎么處理?要依法承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，當(dāng)事人可以對非法承租者提起訴訟。

(1)出租人與承租人之間的關(guān)系。承租人轉(zhuǎn)租為嚴(yán)重的違約行為，出租人有權(quán)解除合同，同時(shí)可以請求損害賠償。

(2)承租人與次承租人之間的關(guān)系。雙方之間的租賃合同有效，承租人負(fù)有使次承租人取得對租賃物使用收益的義務(wù)。

(3)出租人與次承租人的關(guān)系。次承租人的租賃權(quán)不能對抗出租人。出租人終止租賃關(guān)系時(shí)，出租人可以直接向次承租人請求返還租賃物。

對轉(zhuǎn)租的法律規(guī)定各國主要有兩種立法模式。一是限制主義。如德國民法典規(guī)定承租人非經(jīng)出租人同意，不得以租賃物之使用收益委于第三人。尤其不得將物轉(zhuǎn)租;一種是放任主義。如法國民法典規(guī)定，承租人有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，但租賃契約有禁止約定除外。根據(jù)合同法我國系采限制主義。

對未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，依合同法規(guī)定出租人可以解除合同，但對于承租人與次承租人之間的租賃合同是否當(dāng)然無效并未明確。審判實(shí)踐中，存在著大量因非法轉(zhuǎn)租引起的糾紛。解決此問題的分歧有助于實(shí)踐中對非法轉(zhuǎn)租的準(zhǔn)確理解與運(yùn)用。

關(guān)于擅自轉(zhuǎn)租之租金的性質(zhì)及處理。

德國學(xué)說認(rèn)為是不當(dāng)?shù)美?。王澤鑒先生則認(rèn)為，承租人違法轉(zhuǎn)租，不屬無權(quán)處分行為，且出租人與承租人有租賃關(guān)系存在，承租人支付對價(jià)而為使用收益，出租人對租賃物已無使用收益之權(quán)能，故承租人違法轉(zhuǎn)租并未使其受到損害，從而違法轉(zhuǎn)租原則上應(yīng)在租賃契約上求其解決，出租人可終止契約或請求債務(wù)不履行之損害賠償，無需借助于不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)。王利明先生認(rèn)為，承租人無權(quán)通過轉(zhuǎn)租而獲取利益，因而對于承租人所獲得的扣除租金部分的剩下的收益部分，可作為不當(dāng)?shù)美虺鲎馊朔颠€。我們認(rèn)為，王澤鑒先生的觀點(diǎn)在邏輯上更能立得住腳。出租人因出租房屋而受有租金收益，其對待對價(jià)是使承租人取得租賃房屋的使用收益權(quán)。出租人在法律上并沒有因?yàn)檗D(zhuǎn)租行為而直接受有損害。因此，轉(zhuǎn)租人因轉(zhuǎn)租更有收益，對出租人而言，并不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。?dāng)然，出租人因?yàn)檗D(zhuǎn)租而造成房屋毀損或其他損失的，可以依租賃合同或者侵權(quán)之債主張損害賠償責(zé)任。

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