【案情簡介】

黃某系某村村民。黃某于1999年在其宅基地上(領(lǐng)有宅基地使用證)建有房屋一幢，建筑面積為213.2平方米，并辦有村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證，該證登記所有權(quán)人為黃某。2001年7月，黃某與李某(本村村民)簽訂房屋購銷協(xié)議一份，協(xié)議約定，黃某將其所有上述房屋出賣給李某，售價(jià)為64000元，一次性付清，付清房款后黃某即把房屋所有權(quán)證交付李某。

協(xié)議簽訂后，李某向黃某交付了房款，黃某出具收條，并將房屋及其村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證交付李某，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。因就訴爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶事宜與黃某協(xié)商未果，2013年李某起訴黃某，要求黃某協(xié)助辦理該房屋的過戶登記手續(xù)。該案在審理中查明，上述房屋所在土地屬集體土地，由黃某所在的村委會(huì)經(jīng)營管理。

【法律解讀】

本案例中的協(xié)議是有效的。

判定訴爭合同是否有效的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是《合同法》，而非《民法通則》?！睹穹ㄍ▌t》第58條規(guī)定了七種無效的民事行為，其中，第一款第(五)項(xiàng)規(guī)定：違反法律或者社會(huì)公共利益的民事行為無效。而《合同法》第52條第(五)項(xiàng)規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，即把原來的民法通則58條“違反法律”作了進(jìn)一步的解釋，盡可能縮小了無效合同的范圍，這正符合合同法所確立的鼓勵(lì)交易的原則。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第3條之規(guī)定：“人民法院確認(rèn)合同效力時(shí)，對合同法實(shí)施以前成立的合同，適用當(dāng)時(shí)的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法?！庇纱丝梢?，本案應(yīng)當(dāng)適用合同法來判定訴爭合同的效力。

訴爭合同并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)?！钡摲ú⑽匆?guī)定辦理變更登記手續(xù)后合同才生效。根據(jù)《<合同法>若干問題的解釋(一)》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力?！彼苑ㄔ翰荒芤馈锻恋毓芾矸ā返纳鲜鲆?guī)定認(rèn)定合同無效。事實(shí)上，目前，我國農(nóng)村宅基地和房屋辦理登記的比例很低，更談不上辦理變更登記了。

第三，《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)。該規(guī)定是明確針對農(nóng)村居民新建住宅而言。法律只規(guī)定了農(nóng)民建住宅要由鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)，而未規(guī)定農(nóng)村房屋買賣也要由政府批準(zhǔn)，所以法院不能任意對法律規(guī)定作擴(kuò)大解釋，更不能依此認(rèn)定買賣行為無效。而且，《土地管理法》第62條也規(guī)定：“出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”顯然，法律并未禁止農(nóng)村村民出租、出售宅基地上所建住宅，也未對出售行為設(shè)置任何限制，而僅僅規(guī)定出賣人出售住房后不能再申請宅基地。迄今為止，我國還沒有法律或行政法規(guī)對農(nóng)村房屋的買賣做出禁止性或限制性的規(guī)定。

第四，若判決合同無效，是對誠實(shí)信用基本原則的背離，也與穩(wěn)定社會(huì)秩序的法律宗旨不相符。本案訴爭的房屋買賣合同從2001年簽訂、履行至今已十多年。期間，兩家未對該房屋買賣行為產(chǎn)生過任何爭議。如果確認(rèn)合同無效，顯然有違誠實(shí)信用的基本原則，應(yīng)屬惡意抗辯。而且從穩(wěn)定社會(huì)秩序和尊重交易公平的原則出發(fā)，如果允許相關(guān)主體無限期地隨時(shí)動(dòng)搖既存的法律關(guān)系，對另一方是不公平的，這既有悖于合同無效制度的初衷和立法本意，也與穩(wěn)定社會(huì)秩序的法律宗旨不相符。